コラム

 公開日: 2011-08-24  最終更新日: 2012-03-22

マンション経営・不動産投資がインフレ対策になるとは?!

頭金0円のマンション経営/不動産投資が、≪インフレ対策≫になるのは・・・


日本は、戦後の高度成長期やバブル期などを含めても平均3%程度のインフレが起こっています。

インフレの局面では、現金は同じ額面であってもその価値は大きく変わってきます。(価値の下落)

一方、現物資産であるマンションなどは、インフレに連動して資産価値は、一般的には上昇します。

※3%のインフレ率だと現金の価値は30年で41,2%まで下落します。



【マネー財テクと、不動産財テクの違い】

 ⇒経費になる金利という観点から、マネー財テクと不動産財テクの違いを考えましょう。

例)1,000万円のお金を金融商品に預けてマネー財テクをやって
10年後に2,000万円になったとします。
この場合は、年率7%の複利運用でお金が増えたことになります。

ところが、その10年間に年率7%のインフレが起こっていたりすると
貨幣価値は2分の1になっています。
せっかく2000万円に増えたのに、そのお金の実質的な価値は1000万円のままということになります。
年率7%のマネー財テクは、結果としてはインフレと戦って負けずにすんだということにすぎないから
資産は増えていないということです。

 
一方、1000万円を年8%で借りて不動産財テクをやったとします。
そして、金融商品と同じように年7%でその不動産が値上がりしたとすると
10年後の不動産価値は2000万円です。

単純に考えると、借入金利が8%で値上がり率が7%なら
実質的には1%の損失が出ている、物価上昇率を超えるどころかマネー財テクにも及ばない・・・ということになりますが
ここで経費になる金利は税金でカバーされることを思い出してください。

この不動産を賃貸に出して賃貸収入を得ていたとすると、税率の高い方ですと
金利の半分近くは税金でカバーされ、実質的な負担率は4~6%くらいになり
年7%の物価上昇率のうち数%はインフレヘッジ(インフレによる財産の目減りを防ぐ)ができているということになります。

 ⇒【資産がふえているわけです。】


ここでは、金融商品の利率、不動産の値上がり率、物価上昇率をすべて仮定として計算していますが
過去の数字では、不動産の値上がり率はほかよりずっと高くなっています。

 

今後、不動産が物価上昇率を超えて値上がりするかどうか、難しい問題ですが
物価上昇率とおなじくらいしか値上がりしなかった場合でも
不動産財テクなら十分インフレヘッジができるわけです。



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