コラム

 公開日: 2015-05-19 

【不動産投資】利回りの罠

皆さんこんにちは。

弊社にお問合せ頂く方々から良く聞く事は、「利回りの高い物件が良い」という言葉です。

ところで利回りの高い物件とはどのような物件になるのでしょうか。

簡単に言えば価格の安い物件です。

そのような物件は、おおよそ立地に関して言えば、人口減少が激しい地方都市や東京近郊といっても「バス便物件」であったり、不人気の沿線にある物件であったりします。

また、周辺環境などにマイナス要因を持つものも多いのです。

仮に現在表面利回りが8%で回っている物件で、将来家賃が20%下がり、空室率が20%になった場合どうなるのでしょうか?

単純計算で「8%×0.8×0.8=5.12%」となります。

さらに、将来家賃が30%下がって、空室率が30%になった場合どうなるのでしょうか?

単純計算で「8%×0.7×0.7%=3.92%」となります。

実際は、家賃が下がり、空室率が上昇しても、管理費や修繕積立金はほぼ一定であり、固定資産税は同じ率で下がりませんので、ネット(純)利回りは更に低下します。

よって、10年後、20年後を考慮に入れた場合、「利回りが高い物件が良い」という表面の数字だけの見解には、大きなリスクが存在します。

投資と言われるもの全般において同じことが言えるのですが、表面的な数値に惑わされて、本来の価値を見抜くことを忘れてしまっては、結局投資家自身が大きなリスクを背負うことになってしまいます。

表面上の利回りが高く、手持ち資金が少なくても銀行が融資をしてくれる、それ故に「良い物件である」という論法は全くもって間違いです。

金融機関は、現在のキャッシュフローを見て、その安全性や適性を審査します。

ですが、「将来の価値=将来のキャッシュフロー」を予測したり、評価したりすることは、融資の現場では基本的に必要とされていないのです。

弊社では将来性を見込めるエリアを選定して土地の仕入れから施工まで、行っております。

どういった物件、エリアが良いのか、全て包み隠さずお伝えしておりますので、是非一度お気軽にお問合せください。



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