コラム

 公開日: 2015-04-14 

【マンション経営基礎知識】マンション寿命のその先は

皆さんこんにちは。

弊社でご案内させて頂いている物件は、「劣化対策等級3」という最高等級を取得しています。

「劣化対策等級」とは国土交通省が定めている3段階の等級があり、
1は一般的なマンションの等級で、建築基準法に定める対策が行われているマンションであり、殆どの投資用マンションは等級1です。

等級2は50~60年。
等級3は75年~90年持つといわれているマンションの等級です。

当社のマンションは「等級3」の基準を満たす為に、必要な対策が講じた設計と認定されており、とても安心できる構造となっております。

ですが、マンション寿命のその先はどうなるか気になりますよね。

まず、減価償却時に使われる鉄筋コンクリート造の償却年数は、税法上47年と定められていますが
これは、マンション寿命とは関係ありません。

そもそも、当初は60年に設定されていましたが、建物部分の減価償却方法として節税効果の高い「定率法」の採用ができなくなった為、期間が短縮されたのです。

マンション寿命を考えるとき参考になるのが、民間初の分譲マンションである四谷コーポラスです。

1956年に建築された総戸数28戸5階建てのマンションであり、今年で築59年になる物件ですが
JR四谷駅から徒歩5分という好立地ということもあり、現役のマンションとして現在も稼働しております。

今年の2月には、同マンションで3LDKのファミリーマンションが売りに出されましたが、その時の価格が2,480万円でした。
また、賃貸でもファミリータイプのお部屋で、15万円の家賃で成約しました。

更に古い物件となると、最後の同潤会アパート上野下アパートがあります。
1929年に建てられ、2013年に建替えで取り壊されるまで、実に84年にわたって現役のマンションとして稼働し続けました。

マンションが長期にわたって稼働し続ける事ができるのであれば
途中で売却するのではなく、最後まで、持った方が最終的な利益は大きくなります。

そして、いよいよマンション寿命が迫ってきたといいう時でも
東京23区の駅から10分以内のマンションのような好立地の条件であれば、建替えの話が出てきます。

これまで、全国でマンション建替えが確認された事例数は約200件との事です。

その中で東京の建て替え事例は約120件と実に6割が集中している東京都の中でも
23区内の建て替えが9割を占めています。

マンションの建て替え事例が都心ばりに集中している要因の1つに「保有床(ほゆうしょう)」と呼ばれるものがあります。

建替えを行う際、容積率に余裕があれば階数を増やすことが出来ます。
この増えた面積部分を「保有床」と言います。

この持ち分を売却できれば、建替えの事業資金に充てることで、オーナー様の負担を減らすこともできます。

ところが地方の物件であれば、なかなか売却できずに、売却できたとしても
思うような価格で売れない為、建替えが進まないのです。

一方都心であればあるほど、立地の良さや利便性の高さから
購入希望者も多く、自分の持ち分を売却することは難しくありません。


具体的な事例でいえば、先ほどご紹介した同潤会アパート上野下アパートがあります。
建替え前は総戸数71戸地上4階建のマンションでしたが、新たに建替えられるマンションは、総戸数128戸地上14階地下1階と、規模が大きくなっています。(今年の6月頃から販売予定)

また、容積率が確保できなくても、好立地にある都心のマンションであれば、建替えの話しが出てきます。
その際には、土地の持ち分を売却して、換金してもいいですし
建物代金を払うことで、新築分譲価格に対してかなり割安で新しい物件を手に入れる事もできます。

このように、建物の寿命まで持ち続けて、利益を最大限に手に入れるために
弊社では東京23区内の1Rマンションをおすすめしています。

是非一度お問合せください。


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