コラム

 公開日: 2014-03-05 

【ご注意!】投資用の中古物件を選ぶとき

今回は中古マンションの注意すべきことをご紹介致します。

中古物件で表面利回りが高い物件は数多くありますが
よくよく条件を見ると、地方で駅から遠いなど、立地が恵まれていなかったりします。

しかしご注意いただきたいのが
中には詐欺紛いの高利回り物件もあることです。

その手法は、投資用マンションを売却する際に賃料を増やして利回りを良く見せ
フリーレント(3か月間家賃無料等)を付ける事で入居者を確保し
高利回りで運用出来ているように見せかける事で中古物件を高く売るという事案です。

不動産投資の表面利回りの計算方法は【年間の家賃収入÷物件価格】です。

例を出しますと、物件価格が1200万円で
家賃が月10万円で年間の家賃収入が120万円の物件なら、利回りは10%です。

この物件の家賃を1万円上げたとすると
家賃11万円、年間家賃132万円で利回りが11%になります。

当然、ただ家賃を上げただけでは入居者はつきません。

そこで、フリーレントをつけて入居者を募集します。
例えば、2年契約で月々の家賃が10万円の場合、2年で240万円となります。

2年契約で月11万円の物件で、フリーレントを3ヶ月つけた場合、2年で232万円の家賃収入となります。

つまり、入居者目線だと、家賃が1万円高くてもフリーレントがついていると
このように最終的には安くあがることもあります。

2年目以降も入居し続けてもらえれば問題はないのですが
フリーレントが目当ての入居者は短期の入居であることがほとんどです。

長期の入居を考える人はたった3ヶ月のフリーレントがついただけの物件よりも
不動産は長期運用ですから、しっかり立地等も考え、良い条件の物件を探すものです。

このような物件を表記上の利回りが高く、入居者もついているからと購入してしまうと
たったの2年で入居者が離れてしまい、次の入居者を探すときに家賃を下げて
結局買った時の表記上の利回りを実現出来なかったということになってしまいます。

中古物件は新築に比べて価格が安く、高利回りの物が多く、一見非常に魅力的に見えますが
中にはこういった方法を使って表面上の利回りを良く見せたりしており
素人の方が騙されて買ってしまうという事が起きています。

その他にも、修繕計画がずさんで修繕積立金が全然入っておらず、買った途端に修繕積立金をまとめて請求されたという事例や、一棟のマンションを複数の業者が管理しているので住人の質を把握出来ず、結果、違法風俗や暴力団関係が入居し、建物自体がスラム化してしまった事例や
建物の残りの寿命が少なく、不動産投資のメリットであるロングリターンを実現出来ないといった事例が多々あります。

もし、好立地、高利回りで本当に運用出来ているのなら
果たしてオーナーの方がその物件を手放すのでしょうか?

そんな中、弊社シノケンハーモニーは
新築の物件をメインにしておりますが、中古物件の中でも、立地が良く、
安定した入居を見込めると判断した物件にのみ空室保証をお付けして販売しております。

こうした物件を弊社ではプレミアム中古と呼んで、お客様にご案内しております。

プレミアム中古の物件情報はなかなかホームページには掲載されませんので
興味を持たれた方はお気軽にお問い合わせくださいませ。

様々な視点から、皆様の不動産投資へのお取組みにご協力させて頂きます。


不動産投資はなぜ「東京」がお勧めなのか?!
中古と新築、どちらがいいの?
詳しくはぜひ無料の資料をご請求ください。
↓↓↓
「マンガでわかる!失敗しない不動産投資の秘訣」&DVD請求


毎月≪無料≫不動産投資セミナーを開催しています。
詳しくはこちらをご確認ください。
↓↓↓
不動産投資セミナーの詳細と申込みはこちらから


シノケンハーモニーのホームページはこちらです。
頭金0円からサラリーマン・OLが始められる不動産投資をご紹介しています。
頭金0円から始められる不動産投資≪シノケンハーモニー≫

この記事を書いたプロ

株式会社シノケンハーモニー [ホームページ]

不動産投資アドバイザー 三浦義明

東京都港区芝大門2丁目5番5号 住友芝大門ビル [地図]
TEL:0120-076-770

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

1

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
お客様の評判

本やインターネットで不動産投資を知り、とても興味を持ちました。不動産収入で不労収入、というのにあこがれがありました。でも不動産投資で失敗した人の話しや悪...

プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
不動産投資コンサルタント 三浦義明さん

頭金0円(※1)で安全に資産形成できるマンション経営を(1/3)

 「マンション経営を始められる方の7割以上が20~40代のサラリーマンや公務員の方です。保険や老後のための資産運用、所得税、住民税、相続税などの節税効果など、マンション経営に伴うさまざまなメリットを期待される方が多いですね」と語るのは、株式...

三浦義明プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

サラリーマン・OLなら頭金0円から出来る不動産投資をご提案

会社名 : 株式会社シノケンハーモニー
住所 : 東京都港区芝大門2丁目5番5号 住友芝大門ビル [地図]
TEL : 0120-076-770

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

0120-076-770

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

三浦義明(みうらよしあき)

株式会社シノケンハーモニー

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
このプロへのみんなの声

口コミでのシノケンハーモニーの評判が良かったので。

雑誌で不動産投資の特集を読んで、マンション経営ならあまり...

T.K
  • 30代/男性 
  • 参考になった数(4

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
台湾不動産会社と業務提携をしました。
台湾不動産会社代表(左) 三浦義明(右)

当社は、台湾の不動産会社と業務提携をしました。今後、台湾投資家向け専用に開発した弊社グループの物件を販売...

[ 不動産投資 ]

シノケンハーモニーの不動産投資セミナーがTV取材されました。
イメージ

BS12チャンネル『ザ・39歳』ヒューマンドキュメンタリー(毎週日曜日放送)にシノケンハーモニーのセミナー風景が...

[ セミナー情報 ]

【マンション経営】リセールバリュー(その3)

皆さんこんにちは!今回は「リセールバリュー」の第3回目をお送りします。東京は世界一、人とカネが集まる...

[ マンション投資 ]

【マンション経営】リセールバリュー(その2)

皆さんこんにちは!今回も引き続き「リセールバリュー」についてお話します。① マンションの狭域立地条...

[ マンション投資 ]

【マンション経営】リセールバリュー(その1)

皆さんこんにちは!本日は、あまりお耳にしたことが無いかと思いますが、「リセールバリュー」について3度に...

[ マンション投資 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ