コラム

 公開日: 2014-01-06 

人口ボーナス後の不動産投資とは?

2013年11月26日号の「住宅新報」に面白い記事が載っていました。
これからの不動産投資は、「ニューノーマル」であるべき、というコラムです。

ニューノーマル、つまり、新しいノーマル(普通)とは何か?
それは、「現在の少子高齢化」社会をノーマル(普通)と考える、という考え方です。
つまり、「ニューノーマルとは、少子高齢化社会のノーマルである」、と。
そして、「その本質は、人口ボーナスである」というのがこのコラムの主張です。

それでは、人口ボーナスとは何か?

それは、「生産年齢人口の割合が多くなっていく時期には、高度経済成長が生じやすい」という経済の原則のような傾向性のことです。

コラムによると、世界の投資ファンド、エコノミストなどのプロフェッショナルは、この「人口ボーナスの枠組みでものを考える」、というのが常識であるそうです。

一般原則では、人口ボーナス期には、高度経済成長が生じます。
すると、医療水準が向上し、年金制度が充実し、その結果、高齢者が長生きできるようになります。
当然、人口全体に占める高齢者の割合は高くなり、高齢者が増えるほど、少子化が加速。
そして、人口ボーナスも高度経済成長も終了する、というサイクルです。

さらにコラムは続けます。
重要なのは、いったん平均寿命が延びると、それは元に戻らない、と。
そのため、いったん少子高齢化が生じると、それは半永久的に継続する。
つまり、人口ボーナスも高度経済成長も、終了してしまうと2度はない。

だからこそ、高度経済成長下でスダンダードであった投資モデル、たとえば、キャピタルゲイン型の投資など、が日本において再びフィットする時代がくることはあり得ない、と

そして、話はいきなり人類レベルに広がります。

「人口ボーナス終了後の投資モデルについて、まだ人類は必ずしも答えを持っていない」と。

ここからは、私個人の意見ですが、これはこれで非常に常識的な意見である、と思います。

だからこそ、弊社も、基本的にはキャピタルゲインを狙う投資モデルではなく、長期的なインカムリターンを得られる投資モデルをご提案しています。

そして、話が「人類」に及ぶとまた異なった視点が出てきます。

それは、
1.現在、地球上には70億人を超える人口がいる
2.2050年には少なくとも90億人の人々が住むであろうことが確実視されている

という2つの視点です。

さらに今世紀の終わりまでに、地球の人口は少なくとも100億人に達する、と予測されています。(「世界がもし100億人になったら」マガジンハウスより)

そして、ご存じの方もいらっしゃる通り、日本の「TOKYO」は、世界都市ランキングでは4位です。
そして東京五輪が決まったことにより、2020年には3位になると言われています。
また、都の総生産である都内総生産は、世界の中でも一国の経済圏に相当します。

これらの視点で世界を俯瞰して見た場合、人口が増え続ける「地球」という惑星の中の「TOKYO」という優良都市(土地面積・住居環境)は、非常に希少価値を持つことになるでしょう。

だからと言って、都内の不動産でキャピタルゲインを狙いましょう、と煽るつもりは毛頭ありません。
そうではなく、だからこそ、最低でもインカムゲインは非常に堅い、ということが言いたいのです。

もし、真の「ニュー・ノーマル」の不動産投資を知りたい方がいらっしゃいましたら、ぜひお問い合わせくださいませ。

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