コラム

 公開日: 2015-04-06  最終更新日: 2015-04-07

一戸建て貸出のトラブル事例 収支がうまくつりあわない

戸建貸し出しの収支について、問題の原因を探る

戸建を貸し出しているが、予想していた収支とどうも釣り合わない、という話をよく聞きます。このような場合の原因を探り、その解決方法を考えてみましょう。

まずよくあるのがリフォーム工事費と賃料収入だけしか考えていなかったケースです。

貸し出すために最初にリフォームをすることも多くあります。

この工事費にたいして、家賃収入の何ヶ月分で回収できるかで計画していることが一般的です。

しかし、貸し出すまでの空室期間や、貸し出した後の支出を含まない計画では、当然ながら実態とかけ離れた収支となることはいうまでもありません。

次に多いのが家賃の下落を考慮していないケースです。

現在の家賃で5年後も同じように貸せるとは限りません。

現在借りている方が退去された場合、次の方が借りる際の家賃は下がることを計画に入れておくべきでしょう。

実際には1年経過するごとに1.0%前後の下落を見込むことが望まれます。

他にも予期せぬ事故やトラブルは、当然のように起こります。原因をつきとめるためには、そもそもどういった計画を立てたのか、ということから始まります。

どのような計画を誰が立てたのか、収支が釣り合わない原因はどこにあるのか。ここをしっかりすれば、今後発生するであろうと考えられる事故やトラブルにも、十分対応できると思います。

賃貸物件の家賃設定に大切なのは客観性

経営に関わる立場の方やプロジェクトリーダーなど、事業をマネージメントした経験のある方であれば、収支について理解が深いと思います。

主な収入=賃料と、税金や修繕費など、さまざまな支出を予想することが可能だと思います。「誰が、どのように計画したのか」、これは貸し出す状況で違ってきますが、会社経営のように、短期・中期・長期と分けて考える事ができれば理想的だと思います。

しかし、事業計画と違うのは物件が劣化していく、立地条件の変化が予測しづらいということがあります。

そして、収支が釣り合わない最大の原因としては、「入居者がいない=賃料が入らない」という問題があります。

いわば売り上げが見込めない状態です。

収入がない間も支出は発生します。

当然、赤字になるわけです。

家賃設定は適切か、管理会社や仲介会社に特徴は理解されているか、告知は十分かを再度見直してみることも必要です。

家賃を決めるときに大切なのは、客観性だと思います。周囲の物件も調査し、適切な価格を提示しましょう。

改築やリフォームに関する補助金制度などを活用

無駄な出費=支出も、収支が釣り合わない大きな原因の一つです。税金や各種修繕費のために積み立てなどで準備をしておきたいと前項でお伝えしました。

さらに、注目したいのは、各自治体などの行政機関による助成事業です。

内容はさまざまですが、一定の条件を満たせば改築やリフォームの一部に対し補助金を申請できたり、低利の融資を受けることも可能です。

おおまかな内容については、地域が発行する広報紙や、Webサイトなどで知ることができます。

支出を抑えながら魅力的な物件に仕上げ、安定した賃貸に結びつけ、修繕費などの計画的な積み立てを備える。そうすることができれば、収支も釣り合ってくるのではないでしょうか。

ただ、客観的な判断や助成金などの情報収集は個人では難しい場合も多いので、頼れるプロに相談することで、適切な判断ができると思います。

>>戸建て賃貸で失敗しないための計画をたてる
>>低額で空室を解消するリフォーム工事を考える

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