コラム

 公開日: 2015-03-24  最終更新日: 2015-04-07

部屋のリフォームをして貸し出したいが、資金がない場合の対応方法

賃貸に出す際、一括借上げサービス=「サブリース」という方法も

「築年数が古いため、そのままでは借り手が見つからない」「リフォームが必要だと思うが、どこまで対応すればいいのか、業者が示す費用が適切なのか判断できない」「資金調達の方法が分からない」など、不動産経営には難しい問題が多くあります。

一括借上げサービス=「サブリース」という方法をご存知でしょうか? 

業者によって呼称や条件は異なりますが、「物件を一括で預かり(借り受け)、入居者退去時の改修工事も場合によっては業者が負担し、その上で借り手を探し賃貸する」という方法です。

最初に貸せる状態にするための改修=リフォームにかかる費用は物件の所有者が負担します。リフォーム後に物件の所有者は業者と契約し、その後は業者経由で賃料(必要経費を引いた額など)が家賃収入となって振り込まれるという流れです。

不動産経営には、資金の調達、返済、リフォームの管理、賃貸情報の発信、賃貸交渉など多くのやらなければならないことが発生します。

仲介会社や通常の管理会社では、物件を貸せる状態にするまでのこの一連の手続き全てをカバーしているところは多くありません。カバーしている会社へ依頼してはじめて面倒な手続きから開放されます。

リフォームからリノベーションという考え方へ

「サブリース」を利用して業者に委託した場合、持ち主の思いとは違うリフォームがなされることも考えられます。業者が依頼する工務店や原材料の仕入業者の都合が優先されることがあるからです。

依頼しようとする物件が「親から譲られた」または「子どもの頃住んでいた」など、思い出深いものであれば複雑な心境になるのではないでしょうか。

業者を選ぶときは、物件の築年を生かし、魅力的に変えてくれるかをポイントにしてはいかがでしょうか。

リフォームと言うよりも、リノベーションという考え方です。改修することを価値につなげるということです。古民家の再生、古民家カフェなどがおしゃれな取り組みとして話題です。

魅力ある物件であれば、借り主も大切に住んでくれるでしょう。物件を丸ごと預けるわけですから、業者選びは慎重に行うことが必要です。

将来を見据え不動産管理の目的を明確に

ここでも言えるのは不動産管理の目的をどこに置くかだと思います。コストとリフォーム(リノベーション)のバランスです。

・「リノベーションが施された戸建住宅」にし、家賃収入を増やしたいのか。
・建物の劣化防止としての不動産管理が目的なのか。

リノベーションのために多くの費用をかけても、費用にあった家賃収入が得られないのであれば意味がありません。資金がない場合でもやり方はありますし、不動産とリノベーションの両方に詳しい業者へ相談することが良いでしょう。

また、劣化防止を目的として貸し出すならば、丁寧に生活してくれる借り手であることはもちろん、家賃収入は多少低くても長く入居してもらえることが望ましいでしょう。

こうした目的をきちんと定め、将来を見据えて複数の業者から情報を得ることが大切です。その一方で情報過多になりがちなので、余計な話に翻弄されないことも必要です。現実的で目的に合った、採算性のある計画を立てましょう。自分が信頼できる業者を見つけ、物件担当者の立場でのプロの意見を聞きながら、一緒に進めてみるのが最善の策だと思います。

>>費用をおさえても魅力的にできるリフォームとは?
>>リフォーム以外の方法で貸せる住宅にするためにはどうするか?

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