コラム

 公開日: 2015-03-11  最終更新日: 2015-04-07

戸建て賃貸が利回りが高いと言われる理由と落とし穴

戸建賃貸のメリット

戸建賃貸の最大の魅力は、利回りの良さだと言われています。

都心の戸建賃貸なら、家賃15万円以上は普通なので、例えば土地は既に所有していて、その上に900万円で戸建賃貸を建築した場合、
15万円×12ヶ月÷900万円=20.0%、
現金で作ったとしたら、わずか5年で資本を回収することができます。

もし、8万円しか家賃が取れなくても
8万円×12ヶ月÷900万円=10.6%
です。

安い家賃になってしまっても、普通のアパート経営より利回りがいいのが戸建賃貸です。

また、少ない投資額で効率の良い資産運用ができます。戸建賃貸の需要も実は高く、やり方しだいで利回りを高く保てるのもメリットのひとつです。

戸建賃貸のデメリット

木造の戸建ての場合、耐用年数が短く、どうしても老朽化のスピードが速いというデメリットがあります。

つまり、リフォーム費用などの経費がかかってくるということです。

また、アパート等とは違って、建物の入居者は一組であることが基本です。従って、その一組が退去してしまうと賃料収入がゼロになってしまいます。

アパート等の部屋は最低でも4~5室あることが多いですので、一組の退去があっても残りの部屋の賃料収入は今までどおり入ってきます。

その他にも戸建てを賃貸にするデメリットとして、居住用に買った戸建ては賃貸には不向きだということがあります。

居住用の戸建てというと、ファミリータイプの3LDK以上になるので物件も大きくなります。

自分が住まなくなって貸してもこの大きさが逆にネックとなり、思っていたほどは賃料がとれない可能性が高くなります。すなわち、物件価格と物件の大きさに応じたふさわしい賃料が取れないということです。

例えば物件価格が4,000万円であれば、その大きさから家賃を20万円ぐらいに設定しようと思いますが、20万円の家賃を支払って借りる人はほとんどいません。

たとえ20万円で貸せたとしても、利回りは6.0%です。

要するに、居住用で買った戸建てを賃貸に出してもそれに応じた利回りは取れないことになります。

賃貸用に戸建てを買う場合

賃貸用の戸建ては、それを担保に出して不動産担保ローンを組んだり、あるいは新たな賃貸物件購入時の共同担保に差し出したりするのには有効になります。

また、他人に賃貸するのではなく自分が居住することも当然に可能です。住み替えるまでは自分が居住し、住み替えたあとは賃貸にだすといったことも考えられます。

一方で居住用だけを考えた戸建ての場合、賃貸にだそうにも収益力がなく賃貸にできないとなると、自分が住み替えるときの選択肢は売却するしかありません。

賃貸用と居住用は別々に考える

居住用の戸建てを買う場合は、投資利回りなどを重視するのではなく、自分がそこに住むことを考えて購入することが一番重要です。賃貸にだす際のことばかり考えて自分の納得する生活ができなくなってしまっては本末転倒です。

こうしたことから、居住用として満足のいく戸建てを買う場合は、資産運用とは別物として購入したほうがいいかもしれません。

でなければ、資産形成の第一歩だったはずが、違ったものになる可能性があります。

そのほか、戸建てで売りに出されている3階建ての住宅ですが、狭い土地面積に大きい建物を建てているので建築コストが高くつき、意外に価値が低いものになることもあります。

採算が合う買い方としては、築年数の古い物件を土地値で買うのが理想的ですが、地方の物件にあてはまることで都市部では難しいのが現状です。

>>利回りについての考え方など、戸建て賃貸の注意点をひとまとめにしたサービスパック

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