コラム

 公開日: 2015-03-08  最終更新日: 2015-04-06

空き家の固定資産税対策

空き家放置の背景と固定資産税の住宅用地特例

少子高齢化や核家族化などにより、高齢者が自宅を空き家のままにして施設に入居したり、居住者が亡くなり相続人が処分に困り、そのまま放っておかざるをえないといったケースが全国的に増加しています。

空き家が危険であるとわかっていても、所有者それぞれにさまざまな事情があるのが現状です。

空き家が増え続ける原因のひとつとして、たとえ空き家であったとしても税制上は「家屋」として扱われます。

そして、その敷地は「住宅用地」となり、更地に比べて固定資産税が軽減され、税金対策としては効果的ということになります。

「固定資産税の住宅用地特例」により、土地にかかる固定資産税は、住宅が建っていればほとんどの場合で本来の6分の1に軽減されます。

また、都市計画税がある地域でしたら、都市計画税も本来の3分の1に軽減されます。

しかし、建物を取り壊して更地にすると税優遇がなくなります。持ち主にとっては「空き家のまま放っておいた方が有利」ということになります。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年2月から施行

2015年度には税制改正が行われ「固定資産税の住宅用地特例」が空き家を増加させる要因になっているとして、危険な空き家は税の優遇措置から外されます。

2014年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行期日を定める政令が2015年2月17日に閣議決定され、2015年2月26日に施行されることになりました。

なお、空き家かどうかを判定する目安としては、建物が1年間にわたって使われていないことが具体的に挙げられています。

空き家の所有者や管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理することが努力義務とされ、市町村から建物の撤去や修繕を命令されることもあるようになります。

空家の譲渡所得に関する特例

親が介護施設に入居し、実家を売却する場合を例に挙げてみましょう。

住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した場合、譲渡所得の計算から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対しての所得税は課税されません。

所有期間の長短には関係がなく、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。

空き家になって3年以内に売却することがポイントで、この制度の趣旨は、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので3年間の猶予期間を設けることにあります。

なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋(その敷地を含む)の譲渡であることが前提となります。

自宅のリフォームや建て替えなど、一時的な利用のために入居した家屋は対象外です。

また、住民票を移していても、実際に住んだことのないような住宅、例えばセカンドハウスや別荘も特例の対象になりません。

敷地だけ譲渡すると、原則、特例の対象外となりますので注意が必要です。

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