コラム

 公開日: 2015-03-07  最終更新日: 2015-04-06

住み替えを考えている場合の資金運用

売却益を資産運用として活用

「子どもが生まれて夫婦用で購入したマンションが手狭になった。家族向けのマンションに引っ越ししたい」「親族から一戸建てを相続したが、その場所に住む予定がないので買い取ってもらいたい。そのお金で新居を購入したい」など。

長年住み慣れたマイホームも家族構成や周辺環境の変化、転勤などの理由で住み替えや売却を検討する場合が多々あります。

住宅は、購入するにも売却するにもその金額が大きいので、いろいろな法律や税制上の決まりごとがあります。

特に、売却益を資産運用として活用する場合は、税制のポイントや売却の損益を理解して対応することが、その後の生活や資産を大きく左右することになります。

税制等をうまく利用しながら住み替えし「住まい」という資産を上手に生かしていくことが、ライフスタイルの向上にもつながります。

マイホームを売る時の優遇税制

■税制面での優遇制度を上手に使う
土地・建物を売却した時の「利益」は、「譲渡所得」となるため譲渡所得税がかかってきますが、その際に重要になるのが所有期間です。

売却した年の1月1日現在で、5年を超える所有期間があれば「長期所有」、5年以下は「短期所有」として区分されます。

長期所有の税率は20%に対し、短期の場合では39%もの税金がかかるのです。

たった数日の違いでも、税率が2倍も違ってくることもありますから、売却する時期は十分考慮しましょう。

ただし「マイホーム」は、居住用財産として売却益が生じても3,000万円までは特別控除が認められているため、税金はかかりません。

また、土地・建物ともに夫婦の共有名義の場合は双方でこの控除の適用が可能です。

夫・妻それぞれ別々に計算することになるため、二人合わせて最大6,000万円まで控除が認められます。

その他の優遇税制としては、「軽減税率の特例」や「買い換え特例」などがあります。
どの優遇税制を利用するのがお得なのかしっかり検討しましょう。

売却時の利益・損失について

マイホームを売却する際にいくらで売れたら利益になるのか考えてみます。

通常、マイホームを購入するにはローンを組むことがほとんどです。ローンを組めば、購入したあともローンの金利支払いが発生します。

こうした諸費用が売却時点ではどのくらいの合計金額になっているのか、購入した時点の諸費用はどのくらいだったか(下記に記載した取得費もご参考にしていただければと思います)、金額が多ければ多いほど利益を出すための売却価格も上がります。

売却にはその他にも以下のような諸費用がかかることが多いですので注意しましょう。

■ローンの中途返済に関する事務手数料
■抵当権抹消のための費用
■売却のための仲介手数料
■売買契約書印紙代
■リフォーム工事費

また、売却した利益には税金がかかりますが、優遇税制を利用する際には、住宅の取得費を計算することがより大きな控除につながります。
取得費には以下のような費用を含めることができます。

■当初の購入代金
■購入のための仲介手数料
■不動産取得税
■マイホームの所有権登記に関する登録免許税・司法書士報酬
■売買契約書印紙代
■ローンに関する契約書の印紙代
■ローンの事務手数料
■ローンの保証事務についての手数料
■抵当権設定の登録免許税・司法書士報酬

以上のような諸費用をチェックし、減価償却費も計算すれば具体的な利益計算ができるはずです。なるべく損をしないためにもしっかり計画を立ててから住み替えるようにしましょう。

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