コラム

 公開日: 2015-03-06  最終更新日: 2015-04-07

家のローンが残っている場合の物件の運用方法

住宅ローンからアパートローンに借り換えで賃貸運用が可能に

一戸建ての住宅ローンをアパートローンへ変える
「仕事で他府県に異動になった」「地元に戻って家を継ぐことになった」といった事情で、購入していた住まいから別の家に引っ越すことがあると思います。

売却するのもひとつの案ですが、賃貸物件にして資産として活用したいという方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンが残っている場合などには、どういった対処をすればいいでしょう。

住宅ローンとは、自分が住んでいる物件にのみ適用されるローンです。それゆえ、ほかの物件に移り住み、賃貸に出す場合はアパートローンに借り換える必要があります。

また、住宅ローンを支払いながら、新たな住宅ローンを組むことはできません。

引っ越した先で新しい家を購入する場合にも、これまで住んできた家の住宅ローンをアパートローンに借り換えなければなりません。

賃貸併用住宅であれば低金利の住宅ローンを利用可

アパートローンとは、自分が住む物件以外の不動産、例えばアパートやマンションを購入したり建てたりするときに組むローンのことです。

アパートローンは、事業性があるので金融機関から融資を受ける際には厳しい審査があります。

それに比べ、居住用、すなわちマイホームとして使われる物件取得に利用される住宅ローンは、低金利で融資の審査がやさしいローンとされています。金利も、アパートローンより優遇されています。

例えば1階にわが家、上のフロアにワンルーム賃貸など、自分の住まいと賃貸が一体になった物件であれば、住宅ローンを組むことができます。そして、住宅ローン控除や住宅ローン減税を受けることができます。

住宅として利用しながら、資産としても有効に運用できる可能性がある賃貸併用住宅はサラリーマンの方などからも注目されています。

アパートローンへの借り換えで注意すること

住宅ローンからアパートローンへ借り換える際には、事務手数料がかかります。融資条件も厳しいものに変わりますので、契約内容をよく確認しましょう。

また、大抵の場合で金利があがるため、ローンの保証料額も増えます。

事前にどんな諸費用があって、いくらぐらいの金額なのか、をよく確認しなければなりません。

借り換え時の諸費用をおさえるには

借り換えを行う場合は各種諸費用が発生します。今までと同じ金融機関で手続きをするのが簡単で費用面でも安くおさえられる可能性が高いことが多くあります。

もしアパートローンへの借り換えで今までと違う金融機関から借りる場合は、以前に住宅ローンを借りた時と同じような諸費用がまた発生してしまいます。

代表的なものとして、以下のような諸費用があります。

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<< 例)1,500万円、借り入れ期間15年の場合の一例 >>
・事務手数料 3万円~10万円
・抵当権設定費用 6万円
・司法書士報酬 5万円~10万円
・印紙代 2万円
・保証料 20万円~30万円

■事務手数料
金融機関への事務手続きの手数料です。

■抵当権設定費用
ローンを借り入れる際には、対象となる物件に金融機関が抵当権を設定します。
この抵当権の設定には登録免許税という費用が必要になってきます。

■司法書士報酬
司法書士に抵当権の設定を行ってもらう手数料です。

■印紙代
ローン借り入れの際に金融機関との間で契約する金銭消費貸借契約書には、印紙を貼ります。ローンの借り入れ額によって、貼らなければならない印紙の金額は変わります。

■保証料
ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社にかわりにローンを返済してもらうための費用です。

以上の他にも今の金融機関へ借り入れを返済するための返済手数料や抵当権抹消費用など、多くの費用が必要になります。

借り換えにメリットがあるかどうか、よく見極めなければなりません。

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