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ジャンル:住宅

検討中の不動産に面している私道について。

中古住宅の購入を検討しています。とある仲介業者から紹介されたのですが、1点気になる点があって、敷地に面している道路(東側)が私道で個人の方が所有されているとの説明でした。私道については以前住まわれていた方は何の問題もなかったとの説明を受けましたが、検討している場所がこの私道の突き当たりにあり、この私道以外には接していないため、ここを通るしかないのですが、この私道に面した家は他にも4軒あり、これまでトラブルはないようです。(他の4軒は昔から住んでいる方々で私は他県からの新参者です。)このまま仲介業者の言葉を信じて契約してしまっても大丈夫でしょうか?漠然とした質問ですみません。

投稿日時:2014-04-30 14:34:50 | 最終回答日時:2014-06-25 17:39:50 | 回答件数:3

住宅

この質問の回答受付は締め切られました。

藤森哲也

藤森哲也の回答

私道利用の承諾書を取得されることをおすすめします。

はじめまして。
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

私道についてご心配されているようですが、
>『大丈夫でしょうか?』
というご質問に対して『分かりません』と言うのがお答えになるかと思います。
ただし、私道を継続して利用するにあたり『トラブルになる可能性はある』ということは申し上げておかなくてはいけません。

そのトラブルとしてよくあるのは
・私道の通行にあたり通行料を請求される
・オートバイや自動車の通行を制限される
・ライフラインの工事をするのに、私道を掘削する承諾を得られないetc
が挙げられます。

私道に面した不動産の売買において、注意しなくてはいけないのは、一般的に公道(国道・都道府県道・市区町村道など行政団体が所有している、または管理している道)とは違い、私道は道路といえども民間人(個人・企業を問わず)が所有している私有地になります。そして、その私有地は原則として所有者が自由に使っていいことになっています。また、私道を通行するには所有者の承諾を得ることが原則となります。しかし、所有者の承諾が無ければ私道を通行できないというのは現実的ではありません。

まず、民法第210条では『他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。』や、同法第211条により『他人の土地を通行するときは、損害が最も少ないものを選ばなければならない。』と規定されています。

これらのことから、私道の突き当たりにあると言う質問者様が公道に出るために、この私道を通行することは最も合理的な通行場所として法律により担保されると思います。

ただし、私道の通行自体の担保はされても、他人の土地であることは変わらないわけですので、そこを自由にしかも無料にて通行してよいわけではなく、その通行している土地の所有者に対していくらかの償金を支払う必要があります。
これが通行料と呼ばれるものです。
また、オートバイや自動車の通行制限やライフラインを敷設するための掘削の制限は可能であることも忘れてはいけません。

 私道部分について将来の安心材料を得たいとのことであれば、私道の通行や掘削についての私道所有者が承諾をすることを記した『承諾書』などの取得を前提で契約されるべきと思います。

ちなみに、
一般的な私道承諾書の内容としては、
1.私道通行の承諾(※必要があればオートバイや自動車を含めたもの)
2.私道掘削の承諾
3.通行・掘削は無償
4.それぞれの所有者が変わったとしても承諾内容が引き継がれる旨の記載

これらを条件とする承諾書が取得できれば概ね良いのではないでしょうか?

承諾書の取得ができなければ契約は無かったことにしてもらう(白紙解約)を条件として契約されてはいかがでしょうか?

将来のトラブル防止のために承諾書の取得をお勧めします。

以上、ご参考になりましたでしょうか?

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也


補足になります。

現状では、問題ないとのお話しのようですが、たとえ現私道所有者から口頭で了解を取り付けたとしても、気が変わって承諾してくれなくなる場合もあります。また、その所有者が変わった場合にも次の所有者が同様に承諾してくれるとはかぎりません。
また、現在は必要が無いかもしれませんが、ライフライン(ガス・上下水道)の工事が必要となった場合にも、工事業者は私道所有者の承諾が無ければ、工事をしてくれません。(緊急性がある場合を除いて)
銀行ローンを利用される場合にも、金融機関によっては融資の条件として承諾書が必要になることもあります。
以上、ご参考まで。

回答日時:2014-04-30 15:55:12

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関博文

関博文の回答

私道に面した中古住宅を購入する場合の留意点

投稿された質問だけでは状況を推測するのは難しいので一般論で説明します。
私道で個人が所有しているとなると、①通行地役権か②賃借権として地代を支払っての利用なのかによって権利が違います。①の場合は地代の支払いはないが民法で保障された通行権であり、中古住宅の所有者が変わったからと言って地役権が喪失することはありません。②の場合ですが、中古住宅の新築時には私道を賃借する条件で成立していると考えられるので、中古住宅の売買により購入した人は権利を継承できることになっていると推測できますが、問題は地代の決め方や賃借期間、更には更新料・名義変更料などについてです。木造建物なら耐用年数が20年として私道の賃借期間も20年と定められている可能性もあります。投稿した質問からすれば、通行地役権と考えらえますが、私道の所有者が一方的に使わせない行動に出た場合は権利の濫用になり、法的に争っても勝てますので心配はありませんが、少なくても仲介業者の言葉だけを信じて購入するのではなく、現地に行って私道を利用している方に状況を聞くくらいはする必要はあると思われます。勿論、重要事項説明書に記載されている私道に対する説明を読んでの話ですが。

回答日時:2014-05-01 08:55:51

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大森孝成

大森孝成の回答

私道について

私道の道路は沢山あります。問題は私道であっても建築基準法の道路(法42条)なのかどうかがポイントです。
現在4軒の家があるということは築基準法道路だと思います。但し詳細内容がわからないと正しい判断はできません。
市建築指導課で確認されることをお勧めいたします。
なお、私道の場合、将来あるであろう下水、水道管の引込工事・改修工事等、一々所有者承諾を要することもあります。中には有償で。

回答日時:2014-06-25 17:39:50

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