>   >   >  Q&A詳細

プロへのQ&A

東京で活躍するさまざまなジャンルの専門家の中から、あなたにぴったりのプロをお探しいただけます。その場でプロに質問もできます!

ジャンル:住宅

中古一戸建てのリフォームのリスク

年内に住宅の購入を検討しています。中戸の一戸建ての購入は耐震や管理保持の程度加減がバラバラで購入のリスクが高いと言われました。中古の戸建購入時のその他リスクと購入までのフローなどアドバイス願います。

投稿日時:2010-07-29 22:07:37 | 最終回答日時:2011-10-02 20:40:12 | 回答件数:5

住宅

この質問の回答受付は締め切られました。

後藤一仁

後藤一仁の回答

中古戸建購入時のポイント

はじめまして。 株式会社フェスタコーポレーションの後藤です。

ところで今回、フニさんは年内に中古一戸建のご購入をご検討されていて、リスクが高いことを心配されているとのことですが、確かに10年間の保証やアフターサービスが付き、現行法のもとで建築された新築一戸建に比べますと、中古戸建は品質にバラツキが多く、見極める目を持つ必要があり、選定には細部まで注意をはらう必要があります。

しかし、それだけに中古戸建は「お宝物件」を見つけられる可能性も秘めています。

そこで、最良の中古一戸建てを選ぶために必要なポイントや考えられるリスク、購入までのフローを取り急ぎ、以下に整理しましたので、よろしければご参考下さい。


■接している道路を確認。
 →チェックポイントは、
 ・前面道路は、公道?それとも、私道?
 ・道路の幅は何メートルか?(4m以上あるか?)
  幅員が4mない場合は建築基準法上の道路か?
  道路後退(セットバック)が必要か?
 ・私道の場合、私道部分の所有者はどのような人か?
 ・私道の所有者との間に何か面倒な取り決め(協定)等はないか?
 ・私道の場合「通行・掘削の承諾書」と言う書類はあるのか?
などを確認します。

   
■「建築確認済証」や「検査済証」という書類があるかを確認。
 「建築確認済証」は建築前に図面や書類が建築基準法に則した建物かどうかを審査し、問題がないと判断された場合に発行されます。そして、建物が完成した時点で申請の通りにきちんと建てられているか検査して問題がないようなら(設計図書と相違がなければ合格)「検査済証」が発行されます。「検査済証」がない場合、その理由を確認します。(ただし20年以上前の東京都内では戸建住宅における検査済証のある物件の割合は約30%程度とのことですので、当時の中古戸建では検査済証のないケースもあります。)


■配管の敷設状況を確認
・第三者の水道管やガス管などが自分の土地を通っていないか?
・自分の水道管やガス管などが第三者の敷地を通っていないか?
・水道管の太さは何ミリか?などを確認します。

 
■地盤、海抜、浸水・地震被害状況予想を確認
昔、川であった場所を埋めて宅地化したようなところではないか?またすぐ隣に川が流れていないか(表から見ると普通の道や緑道になっているが下は川になっている暗渠のようなものではないか)?地盤は軟弱ではないか?過去に浸水した履歴などがないか?浸水する可能性はないか区役所の防災課やハザードマップで確認。また、地震時の被害想定図で地震時の震度予想などを調べましょう。地名に池、沼、谷、川などがついている街や、地盤沈下などで海抜0m以下地域などは気をつけましょう。周辺にクラックなどが入った建物や基礎はないか、地形は変な形ではないかを確認します。
また、地盤を知るには古地図が参考になります。(古地図は区役所の情報コーナーや図書館などにあることが多いです。事前に電話などで確認してから出向くと効率がよいでしょう)明治や昭和時代の古地図と今の地図をすり合わせて、購入しようとしている物件の場所が、かつて何であったのかを予め知っておくとよいでしょう。例えば、今は宅地でも、かつては水田であったり、沼、川であったり、はたまた、お墓であったり、工場であったり、戦争時代の施設であったりする場合もあります。
  

■どのくらいの規模の建物が建つか?関係法規を確認
将来建て替えをするに場合、同じ規模の建物が建つか、何か再建築を阻害するような法令や取り決めはないかなどを確認します。


■土地の境界・越境物・隣地所有者との共有物、高低差などを確認
接している隣地や道路との境界は確定しているか確認。隣地に本地からの越境物はないか?本地に隣地からの越境物はないか?隣地建物所有者と塀や門扉、下水道管など何か所有権を共有している物はないか確認。隣地との高低差は問題ないか確認。邪魔になる電柱や電線などがないか確認(移動は可か不可か)。地中埋設物はないか?土壌汚染はないか、また、埋蔵文化財の有無等を確認します。


■周辺環境や心理的瑕疵の確認
治安状況を確認。周辺に変な人が住んでいないか?生活に影響を及ぼしそうな団体の事務所や施設等がないか?自治会などに揉め事や行事に頻繁に参加しなければいけないルールなどがないか?周辺に嫌悪施設等はないか?近隣での協定など申し合わせ事項等はないか?隣地や周辺に建築計画があるかどうかの確認。 騒音、振動、日照、臭気、各種電波の受信状況、ゴミ捨て場の位置等を確認。また、本物件内や周辺で事件や事故等がなかったかを念のため確認します。


■生活利便施設状況の確認
近くにスーパー、コンビニエンスストア、商店街等の商業施設があるか、銀行等金融機関、医療施設、保育園・小中高等学校・大学、公園・緑地などがあるか、また、距離を確認します。


■建物面のリスクについて
建物面のリスクにつきましては、床のたわみや壁のひび割れ(クラック)のように、すぐにわかるものの他に「床下」や「天井裏」に潜り込み、建物主要構造部の劣化や施工状況を確認したり、「雨漏りの可能性」や「断熱材や筋かいの有無」など、目視では確認することができない部分を特殊な機材を使用して状態を確認したりしないとわからないこともありますので、なかなかご自身で把握することは難しいと思われます。どなたかお知り合いの建築に詳しい方に一緒に行ってもらい構造部分を中心に診てもらえればよいのですが、そのような方がいらっしゃらない場合は、念のためにホームインスペクション(建物調査、耐震診断などを利害関係のない第三者の建築に精通した専門家に行ってもらうサービス)を依頼することによって、ある程度ヘッジ出来ると思います。これだという物件が見つかり、「よし、購入しよう」という結論に至ったら、「安心」を手に入れるために一度、「ホームインスペクション」を行ってみるのもよいでしょう。(調査内容によって5万円位から20万円位で出来ると思います。)


■将来への備え
購入を検討している物件は、将来、売却できる物件か?売却するとしたら、いくらくらいで売却できるか?また、貸すことはできるのか?貸すとしたら、いくらで貸せるのか?をそれぞれ確認しておくとよいでしょう。

ちなみに、将来、貸せる物件、売れる物件をご購入なされることをおすすめいたします。


■購入までのフロー

【資金計画】
(どのくらいの価格の物件が購入可能か?月々の返済額はいくらか?
諸費用はいくらか?自己資金はいくらか?などを詳細に検討します。)

       ↓

【物件資料集め】

        ↓

【内見・街の確認】

       ↓

【調査・比較検討・購入意志決定】

       ↓

【購入申込】
(購入申込書に記名押印し売主へ提出します。)

        ↓

【住宅ローン事前審査申込】
(住宅ローンの事前審査を銀行などに申し込みます)

        ↓

【住宅ローン事前審査承認】

       ↓

【重要事項説明】
(売買契約の前に法律で定められた一定の重要な事項について説明を受けます。この重要事項説明書及び売買契約書の案のコピーを事前にもらい、よく確認し、疑問点は契約までに解決をしておくことが重要です。)

       ↓

【売買契約】
(売買契約書に記名押印し、契約を成立させます。物件価格の5%から10%くらいの手付金を売主に支払います。また、売買契約書に定められた金額の収入印紙を貼付します。)

       ↓

【住宅ローン正式申込】

        ↓

【住宅ローン正式審査承認】

       ↓

【金融機関との金銭消費貸借(住宅ローン)契約 】

       ↓

【最終物件確認】
引渡し前に、売主の荷物の搬出が終わり内部が空室になったところで、現地で売主、買主、仲介会社が立ち会って、建物内部等の最終チェックを行います。また、土地の境界の明示をうけます。  

       ↓

【代金決済・引き渡し・登記】
代金と諸費用を支払い、売主より登記必要書類、建物の鍵や土地境界確定図などを受領します。司法書士に所有権移転や抵当権設定などの登記手続きを依頼します。

       ↓

【ご引越・ご入居】


以上、ポイントを記載させていただきましたが、当然に注意事項は上記のみではありません。
調査の方法や上記詳細につきましてご質問等がございましたら、
お気軽にご連絡いただければと思います。


少しでもご参考になれば幸いです。

回答日時:2010-08-01 13:32:33

このプロの回答一覧を見る

後藤一仁(不動産を通じてお客様を幸せにする不動産コンサルタント)

株式会社フェスタコーポレーション

  • 電話:03-5911-7200 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:10:00~19:00
  • 定休日:水曜日 (日曜・祝日も平常通り営業)

このプロに問い合わせたい

 

佐々木通男

佐々木通男の回答

お問い合わせありがとうございます。

中古住宅の購入は気を使いますね。
まずは建築図面がどのレベルで書かれているか?
どこの建築会社で建てられたものか?

現地での確認事項としては
サッシュや雨戸等はスムーズに開閉できるか?(建物のゆがみ確認)  床のレベルは水平か? 等で建物の確認を。

次に外壁ですが、コーキングに割れやはがれがないか?
出窓廻りの水漏れ跡はないか? 室内のどこやにカビの跡がないか?(外壁から水が浸入しているかも)

くれぐれも壁紙やカーペットやフローリングがきれいだからという表面的なものには左右されないほうがよろしいかと思われます。

取り急ぎご報告申し上げます。

回答日時:2010-08-03 09:14:28

このプロの回答一覧を見る

佐々木通男(低価格の中に付加価値を提案するリフォームプランナー)

CSプランニング有限会社

  • 電話:03-5337-9570 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:9:00~18:00
  • 定休日:日曜日

このプロに問い合わせたい

 

青沼理

青沼理の回答

他リスクと購入までのフロー

フニさんこんにちは
始めまして
青沼建築工房の青沼です。

このサイトの使い方を把握してませんで
返信が遅くなったことをお詫びいたします。

建築基準法の改正に伴い
1981年   建築基準法施行令改正(大改正)
1992年   木造3階建て共同住宅の基準制定
1995年   建築基準法改正 ・接合金物等の奨励
2000年   建築基準法改正
少しずつ耐震性能が上がっています
まずはこの節目のどこで建築された物件なのかで
大まかにどの程度の性能なのかがわかります。
2000年以降に建築された建物ですと現在の基準とほぼ同程度なので、ご安心できると思います。

いずれにしましても
しっかり施工できていることが前提ですが・・・

それ以前の設計になりますと
状況によっては耐震補強をお考えになる必要もあるでしょう。
具体的に実際の物件を拝見しないとお答えできませんので
耐震診断などを受けるのもひとつの手だと思います。

各自治体で補助制度などがありますので
お問い合せになると良いと思います。

回答日時:2010-10-21 22:55:29

このプロの回答一覧を見る

青沼理(戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士)

青沼建築工房有限会社 一級建築士事務所

  • 電話:042-401-5775 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:10:00~18:00
    お客様のご都合に合わせ、朝も夜も柔軟に対応します。
  • 定休日:土曜、日曜、祝日ですが、お客様のご都合に合わせ、柔軟に対応します。

このプロに問い合わせたい資料を請求したい

 

関博文

関博文の回答

震災後の住宅購入について

フニさん、こんにちは。


中古住宅の購入は現在のデフレ経済においては新築と比較して資産下落率が低いので、単なる資産下落の面から考えると有効と言えます。


ではここから、購入を検討されている中古住宅が一般的なハウスメーカーが建築した物と仮定してお話させていただきます。
大手ハウスメーカーは国土交通省(旧建設省)が30年以上前に進めたハウス55計画により耐震性を強化した建物に準拠して建築しています。このため、耐震性に関してはバラツキは余りないと思料します。然し、地元業者を使った住宅の場合には世主の注文で開口部を大きくとっている場合があり、耐震性に関して弱い場合も見受けられます。このため、耐震性に関しては、大手ハウスメーカーの建物か地元の業者が建てたものかで違う可能性があります。

次に建物の管理保持の問題ですが、それ以前に建築時に要した工事費によって材料の善し悪しがありますので、一概に管理保持だけでバラツキが出るわけではありません。
中古住宅の購入には築年数が重要な点であり、一般的には10年を越えると建物の価値は大幅に減少します。況して、築20年ならば土地価格だけで購入できるメリットがあります。

さて、中古住宅に際してのその他のリスクですが、一つには現行の建築基準法では接道などで建て替えが出来ない物件もあることです。また、シロアリの被害に関しても外観だけでは分からないリスクです。また、今回の地震で明らかになった土地の地盤に関しても外観だけでは分からないリスクです。また、今回の地震で明らかになった土地の地盤に関する強度などのリスクです。さらには、ハザードマップでの災害リスクチェックも必要といえます。

最後に購入までのフローですが、良い物件は急がせられますので、十分な物件調査が出来ないケースが多いです。このため、購入を決断した場合には、不動産仲介業者の重要事項説明書に記載される事項が重要となります。契約締結前に事前に重要事項の書面を取得して専門家にチェックして貰うのが最良といえます。

中古物件のフローには購入資金について触れませんでしたので、もしそちらの説明も必要でしたら再度質問をお願いします。

回答日時:2011-07-05 14:44:07

このプロの回答一覧を見る

関博文(不動産の幅広いニーズに応える不動産総合管理業者)

株式会社東拓企画

  • 電話:03-3503-1427 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:9:00-17:00
  • 定休日:土・日・祝日

このプロに問い合わせたい

 

藤森哲也

藤森哲也の回答

中古の戸建購入時の注意点

中古住宅を購入する際の注意点は、将来どの時期に建て替えが必要となるかを見極めることです。
通常木造住宅の寿命は25年~30年と考えられます。
・その時期は何年後に来るのか?
・建て替えの資金はどう捻出するのか?
・自分はその時、何歳なのか?
・借入することは可能か?
・自己資金はいくら貯蓄できているか?
などを購入時に検討する必要がります。


そして建替えまでには適切な時期に最適なメンテナンスをすることが不可欠です。中古物件の場合、建物・付帯設備には経年変化や使用に伴う性能低下、傷、汚れ等がありますが、通常、売主の保証の対象とはなりません。電気、ガス、水道等設備機器類及び建具等の調整なども買主の負担となります。インターネットで「築年数とメンテナンス」などで検索すると、目安となる情報が見つかると思うので、物件の築年数と合わせて参考にしてみてはいかがでしょうか。
また築年数については、耐震基準に適した時期の建築物かどうかでも価値は変わりますし、ローンが難しい場合や税制の特典も変わってくること、アスベストの使用されていた時期かによって解体費用も変わってきます。しっかり確認し、余裕をもった資金計画で購入を考えることが必要です。

他には、中古住宅の場合は売主が個人であることが多いです。
売主が個人の場合、瑕疵担保責任を売主買主双方の合意により免責することができることや、設定されていても期間が引渡し後2ヶ月~3ヶ月まで(業者の場合引渡し後2年までが一般的)と短いことに注意が必要です。
雨漏りの跡はないか?設備は問題なく機能するか?残存物はないか?何を持って行って何を置いていくのか、その他にも購買意志に影響及ぼすような心理的事項などを、「付帯設備表」「売主の情報開示書」など書面にてチェックし交付してもらうと、後々言った言わないの問題はなくなりますので良いと思います。


中古住宅の魅力は広くて安いというところが多いですが、それ以外にも建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに表面化していて、これはチェック時のメリットとも言えます。現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが掴みやすいのも魅力の一つです。これらのメリットを上手く生かすためには、建替えやメンテナンスのリスク、契約条件を踏まえた上で購入を検討しましょう。

特定された物件購入や希望条件の物件探しについて、調査や条件交渉をふまえた購入までの流れや上記注意点の具体的なアドバイスは、サービスや知識がしっかりした業者であれば通常その仲介会社が行ってくれるものと思います。今回の購入や物件探しに関してフニ様の仲介に入っている業者さんがいらっしゃると思うので、相談してみてはいかがでしょうか。

回答日時:2011-10-02 20:40:12

このプロの回答一覧を見る

藤森哲也(生涯パートナーを目指す次代の不動産コンサルタント)

株式会社 アドキャスト

  • 電話:03-5773-4111 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:9:00~20:00
  • 定休日:年中無休 (年末年始を除く)

このプロに問い合わせたい

 

質問方法

プロへの質問は、とってもかんたん! 3ステップで質問できます!

ステップ1
ステップ1
質問投稿フォームにて必要事項を入力します。

ステップ2
ステップ2
質問する際の注意事項に同意します。

ステップ3
ステップ3
投稿フォームで入力したメールアドレスに届いたURLをクリック!

いろんなプロに質問してみる!

質問ジャンル

くらし
家事
グルメ・料理
防災・防犯
ブライダル
葬祭
オーダーメイド・贈り物
結婚相談
ビジネス
会計税務
法務・人事・労務
会社設立・起業支援
事業再生・承継
各種コンサルティング
ビジネススキル・キャリアアップ
転職
法律
民事
家事
刑事
書類作成・申請代行
趣味・ライフスタイル
旅行・アウトドア
クルマ・バイク
スポーツ
ペット
リサイクル
住宅
建築・設計
設備・リフォーム
不動産
インテリア・内装
エクステリア・外装
稽古事・資格
資格
マナー
習い事
ファッション・美容
コスメ・美容
ファッション
リラクゼーション
フィットネス
出産・子育て
出産・乳幼児
受験・進学
マネー
保険・年金
投資・運用
家計・ライフプラン・ローン
税金・相続
医療・健康
歯科医療系
各種医療系
介護・福祉
マッサージ・各種療法
メンタル・カウンセリング
家族・夫婦関係
こども、学校生活
ビジネス・職場
シニア
その他
その他
ページの先頭へ