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ジャンル:住宅

検査済証のない中古住宅を改築前提で購入する場合のフローについて

ご相談させて頂きます。宜しくお願い致します。

現在、築24年の中古住宅(鉄骨造ビル)の購入を検討しております。
4階建の事務所になっているのですが、所有者が使用していた
1F2Fを住居に用途変更し、賃貸併用住宅として住宅ローンを
利用したいと考えています。
ただ、本件建物は建築確認申請は経由しているものの、完了検査が
未了のため検査済証がないということがわかりました。
外階段に各階の入口があるため、住居部分をメゾネットにする事と
耐震補強工事を行いたい希望があるのですが、このような工事を
行うためには当初建物の検査済証がないと改築工事にあたり申請が
通るのかどうか不安に思っております。
改築工事ができないのであれば、購入を見送ろうと考えているの
ですが、工事前に物件の引き渡しを受けなければならない、つまり
購入しなければならないのではないかと思うのですが、如何でしょうか。
あるいは売主に改築工事の建築確認申請をしてもらい、それが受理される
ことを条件として決済することも可能でしょうか。
このような物件の購入にあたり、フローを教えて頂ければ助かります。
また、気をつければよい点もご存じの限り教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

投稿日時:2012-05-15 02:29:26 | 最終回答日時:2012-05-17 09:47:01 | 回答件数:2

住宅

この質問の回答受付は締め切られました。

谷口充良

谷口充良の回答

オーナー側に階段増設をしてもらってから購入されてはいかがでしょうか?

規模がわかりませんが、住宅が2フロアとなるため、
内部階段がなければ、共同住宅+事務所という用途になり、用途変更が必要です。
(但し、変更面積が100㎡未満の場合は不要。)
但し、内部階段があって、1、2階が一つの住宅であれば、
専用住宅+事務所という事になり、
用途変更申請は不要となるでしょう。

検査済ではない物件の場合は、東京23区内では用途変更が難しいと思います。
(調布市など、一定の調査などを実施し、行政に報告することで、
用途変更申請を受けられるところもありますが。)

したがって、検査済のない本物件の場合は、
共同住宅への用途変更は難しく、
なんらかの方法で1,2階を接続し、専用住宅+事務所とすべきかと思います。
2階の床に開口を設け階段を増設する、ということは、
構造的な検討はもちろん必要ですし、
1,2階がつながることで、防火区画の問題などが発生する可能性があります。
建築確認申請を伴うような工事は、
用途変更と同様に検査済のない建物ではむずかしいので、
建築確認申請に抵触しない範囲での改修とする必要があると思います。

具体的には、実際の建物の設計図書および現地調査により
判断する必要があると思います。

オーナー側の責任において合法的に1~2階の内部階段を増設してもらい、
それを購入することでもよいように思います。
改修の費用負担は協議の上でお決めすればいいのではないでしょうか?

回答日時:2012-05-15 13:09:33

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谷口充良(地域の強みを発掘し持続可能な未来を創造する建築士・技術士)

株式会社ダイス設計

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関博文

関博文の回答

こんにちは

購入に対するフローの前に、質問事項だけでは不明な点がありますので、下記確認事項をご覧いただいた上で説明させていただきます。なお、質問内容で判断する限りでは当初の設計図書がそろっているならば、大規模改修工事及び用途変更による確認申請提出は可能ではないかと考えます。
ただし、用途変更となりますので共同住宅の要件としての各種法上のチェック(法的に可能か)を事前に行うことが重要です。
又、ご自身の住宅の基本案、賃貸部分の基本案もある程度作成してからの法的チェックは必要となりますので、ご注意ください。

(※確認事項として)
・当初の建築確認申請は申請済でかつ確認通知書を受けていますか。又、建物の設計図書は建築(意匠・構造)電気・機械と全て用意されていますか。
・既存用途は事務所ビルであり、今後改修して共同住宅の用途とすることでよろしいですか?
・住居のメゾネットとは既存外部階段の他に1階から2階への内部階段を設置する考えでしょうか。
・築24年ですから1988新築と考えると、構造上、建築基準法上特に耐震補強は必要ありませんが、何か気になる事があるのでしょうか。
・物件の価格は相場より安いのでしょうか。

さて、購入に関してですが、売主は検査済証がないことで相場より安い価格で売却を考えているとしたら、買主の改築に関する条件には応じないのではないでしょうか。しかし、何らかの保全策を講じて売買契約を締結するにしても、購入及び改修工事前にいずれにしても先ずは現状建物の内容について「専門家」に委託して外装、鉄骨、各設備機器及び現在までの維持管理履歴など詳細に調査、分析確認することをお勧め致します。

物件の購入に至るフローは下図の⑤迄です。
①開始(金融機関に融資相談)→②専門家(設計事務所等コンサルタント)に物件調査を委託→③改修設計・改修工事の概算費用の把握→④購入価格の妥当性検討→⑤売買契約締結(専門家のチェック必要)→⑥物件取得→⑦用途変更等の確認申請提出→⑧確認通知取得→⑨工事会社決定→⑩工事開始→⑪検査・竣工

本件に関してはご質問の内容だけでは判断できない面が多いですので、別途個別的にご相談いただければと思います。


株式会社東拓企画

回答日時:2012-05-17 09:47:01

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