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ジャンル:住宅

初期妊娠と住宅ローン、団信について

今週末に、購入した中古戸建ての住宅ローンの本申込予定の者です。内容は私:2000万、妻:1900万、合計3900万のペアローンになります。仮審査時点では何も問題はなく、銀行からは優遇金利も適用可能との返事をもらっています。
あとは本審査を待つばかりというタイミングで妻の妊娠が発覚しました。現時点で妊娠8週です。おめでたいことが続くなぁと呑気に考えていましたが、友人から「住宅ローンも団信も難しいのでは?」と言われ、慌ててネットで調べて見て血の気が引きました。

ローン実行予定日と出産予定日が近い場合は住宅ローンも団信もかなりの確率で通らないことは理解したのですが、今回の場合は初期妊娠になりますが、その場合でも住宅ローン、団信ともにやはり難しいのでしょうか?

ちなみに妻は一部上場御企業に在籍10年超で化粧品関係の仕事ですので、職場では産休、育休からの復帰が当たり前のような会社です。私は従業員10名ほどの小さな編集プロダクション勤務です。年収は私も妻もどちらも450万同程度で、どちらか1人でのローン全額負担は難しい状況です。

現在の状況からみて、住宅ローン契約、団信申込は問題ありそうでしょうか?
ご意見、アドバイスなど、お願いいたします。

投稿日時:2016-05-12 12:43:54 | 最終回答日時:2016-05-12 18:50:56 | 回答件数:1

住宅

この質問の回答受付は締め切られました。

加藤豊

加藤豊の回答

実際の生活が問題ないのでしたら、「ペアローン」か「フラット35」で解決!

まずは妊娠おめでとうございます!これからご家族が増え、住宅も新たに、より一層素敵なお暮しが始まりますね。私まで嬉しくなります。

【Ⅰ】今一度、実態の生活をお考えください

さて、ご質問の内容ですが、一旦住宅ローンに通るかどうかということは忘れましょう。奥様が産休・育休に入られることや、お子様が誕生され生活費が増えることなど含め、あらためてローンのご負担が生活を圧迫しないか、現実的な目線でお考えください。それで問題なく生活できるのであれば、あとはそれを不動産会社(または金融機関)に説明するだけです。

もし生活が苦しいとご判断される場合は、今回の住宅購入を先延ばしすることも視野にご検討いただくことをおすすめします。ローン審査は生活見直しの機会でもあります。目的は通すことではなく、住宅ご購入後にご家族全員が安心安全に暮らすことだと思います。どうか前向きにご検討くださればと思います。

【Ⅱ】解決法は「ペアローン」か「フラット35」

それを踏まえた上で、問題ないということであれば、①「ペアローンの再審査」か②「フラット35を利用」という2つの選択肢があります。

①ペアローンを再審査する

一般論を申し上げると、金融機関によって審査方法が変わります。奥様の年収を○分の1とみなして再審査する銀行もあれば、休職期間中の手当はあるか、手元資金があるかなど細かく審査するところ、復職後にしか融資しないところもあります。出産証明書の取得や、休職期間の確認をしてください。

一方でけんけん様の場合、奥様が「一部上場御企業に在籍10年超で産休や職場復帰が当たり前」という状況であればかなり優位な状況と考えます。

例えば弊社提携の某メガバンクであれば、産休前の給与明細3カ月+直近賞与2回分に基づいて現在のみなし年収を計算し、審査を実行できます(事実上、産休を一時的なものとみなして無視するのですね)。団信も告知していただければ、問題なく加入できます。

②フラット35を利用する

銀行のように実勢金利よりも高い「審査金利」で返済可否を審査されないため、現在のご主人様お一人でも審査が通ると考えられます。その名の通り、固定金利しか選ぶことができませんが、昨今の空前の低金利では選択肢になり得ると思います。

ただし、フラット35には申し込みの際に、住宅が技術基準をクリアしなければならず「適合証明書」を取得する必要があります。また、団信加入は任意で、加入される場合には保険料の支払いは自己負担となります。

【ご参考】「フラット35」ってなに?:http://www.mitomi-estate.com/ones-own-home/loan/flat35/

③銀行でご主人様お一人での借入

これは難しいようです。現在のご主人様の年収450万円のみで3,900万円を35年(420カ月)借り入れた場合、審査金利(実勢金利よりも高い金利で借りても問題なく返済できるかテストする金利)が低いといわれる某メガバンクを想定しても、返済比率(=返済額/収入)が一般的な基準をオーバーしてしまうためです。

【ご参考】ローン審査の実態:http://www.mitomi-estate.com/ones-own-home/loan/loan-examination/2/

【Ⅲ】最後に

今週末に本審査お申込みとのこと、お急ぎであればいつでもお電話・ご連絡ください。
また、上記回答がけんけん様のお聞きになりたいことに答えていない場合も遠慮なくご指摘くださいね。

けんけん様の新たな生活が安心して始まりますこと、応援しています!


【P.S.】黙って通すことだけは絶対ダメ!
念のため申し上げますが、金融機関に妊娠のことを黙って審査を通すことだけは決してお考えにならないでくださいね。金融機関とのローン契約の際に、奥様のお腹がふっくらされていることから、土壇場で契約解消となった例も少なからずあります。

団信の告知義務違反となり保険が使えなくなったり、場合によっては金融機関にローン一括返済を迫られることになりかねません。(もちろん、けんけん様がそんなことをお考えとは毛頭思っておりませんよ。念のため、念のため。)

【ご参考】嘘が99%バレる住宅ローン審査の実態:http://mbp-tokyo.com/mitomi-estate/column/52948/

回答日時:2016-05-12 18:50:56

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加藤豊(資産価値を担保する中古物件売買・リフォームの専門家)

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