コラム

 公開日: 2011-05-19  最終更新日: 2015-08-03

借家住まいが有利な理由(普通借家権)-1

建物の賃借権のことを「借家権」と言います。建物賃借権は不動産としての登記がなくても建物引き渡しで第三者に対抗できます。

一番有利なことは借家権も借地権と同じように貸主の『正当事由がない限り』更新される事にあります。なお、旧法で契約したものは更新時にも旧法の効力で更新されます。

普通借家権(新法)の正当事由
貸主が更新拒絶する際に正当事由と出来る要件は、下記のように規定されています。

・建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況及び現況
・財産上の給付(立退き料)をする旨の申し出

が必要になります。この様に新法では立退き料が必要と明記することになった理由として、不動産バブル後の外資が日本に進出する際にトラブルが発生したことを上げられます。

過去不動産バブルが弾けたのちに、外資に日本の不動産を購入してもらおうとし、外資もバブル後の価格であれば、日本の不動産を購入する機会と考え進出してきました。

初期事例として、日比谷のビルを購入した米国企業で達の期に関するトラブルが発生しました。、その企業がオーナーとして、店子であるレストランや店舗等に期間終了後は更新しない旨の通知を出しました。ところが、、契約期間が来ても店子は退去しませんでした。裁判になりましたが、オーナーが変わったことは更新拒絶の理由になりません。更新を受けざるを得ませんし、立ち退いてもらうにはも日本では立ち退いてもらう費用=立退き料が必要と判明したわけです。

それ以降外資からは日本の不動産賃貸物件は投資対象としては不適と認識されてしまいました。
日本はそれ以外の国の不動産業界の常識とは異なる(貸し手と借り手が対等な立場で契約を結べない)として、不動産を購入することが無くなりました。これでは不動産が売却できない=不良債権の処理が進まないことで、日本自身が苦しみます。
それで、新しい法律を制定して、正当事由とはを明記するとともに、定期借地権、定期借家権が設定されました。と宅建主任者の勉強で習いました。

ファイナンシャル・プランナー
日本FP協会認定CFP®
宅地建物取引主任者 吉野充巨

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