コラム

 公開日: 2011-05-16  最終更新日: 2014-07-23

借地借家法について-2(普通借地権)

現在の借地借家法は平成4年8月1日に施行されたものですが、日本における借地・借家法の原点は。明治42年5月1日法律第40号の建物保護法と借地法(大正10年4月8日法律第49号)・借家法(大正10年4月8日法律第50号)です。それらを統合して新法として施行されたものです。
歴史を積み重ねていますので、平成4年7月31日までの旧借地権と新借地権が混在しており、3種類の定期借地権も加わり5種類が存在しています。

定期借地権を除く、旧法での借地権と新法での普通借地権の借主に有利な点は何と言っても、存続期間が長いことと貸主に正当な事由がない限り更新されることです。
つまり、余程のことがない限り更新が続くことになります。

なぜ、このようになったのかと言いますと、過去の戦争の影響です。国家として徴兵制を執っていた日本国は、兵士を徴兵海外に出兵させるため、銃後に不安を残したまま兵士として徴兵が出来ません。また、兵士のモチベーションも下がります。
例えば、貸主の都合(値上げや解約)で残された家族が追い出されないようにするためです。

戦後はこの為に、地主は貸地にすることは、土地が戻ってこないとの認識で、土地を借地として提供しなくなりました。
また、権利としての借地権も強く、何らかの理由で売却したいと考えても、借地である場合には、底地だけでの売却は略絶望で、底地と借地を合わせての売却が必要になります(貸地を買い戻すか、売却価格のうち権利分を渡す)。

では、新法での普通借地権の更新拒絶の正当事由の規程は
1.地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情
2.借地に関する従前の経過
3.土地の利用状況および現況
4.財産上の給付(立ち退き料)する旨の申出
特に4.が入ることで借地が更新されない時には立ち退き料を受けることが出来ることになっています。よほどの理由がなければ、地主は更新を拒否することが出来ません。

また、借地契約の更新がない場合、借地人は貸主に対して、建物を時価で買い取ることを請求できます。このことを建物請求権と言います。ただし、賃料の不払いなど借地人の債務不履行による解除で借地権契約が消滅した場合には、建物請求権は認められません。

普通借地権契約の存続期間は30年以上で建物の所有目的に制限がなく、更新は最初の更新が20年以上でその後は10年以上となります。
建物買取請求権があり、地主の承諾を得て建物を際地区する場合には承諾の日から20年の存続期間の延長があります。
また、借地権は譲渡が可能で、契約の方法には公正証書等の書面によるもの等の制限がありません。

もし、この普通借地権で借りることが出来ました場合は、「自分は運が良い」と思っても間違いありません。


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