コラム

 公開日: 2015-06-30 

日本の住宅数は世帯数より多い:中古住宅の検討

前回は大学進学におけるお子様の進路について説明いたしました。
ライフプランの過程として、お子様を得たのちは住宅購入が控えています。
ファイナンシャルプランニングの中で、子育てと住宅購入は大きな支出を伴うイベントです。

下図は国土交通省の平成26年住宅関連データにある図表です。
図にある様に日本における住宅件数はすでに全世帯数を上回っています。
今後住宅を購入する際には、このことを認識の上、新築が良いのか・中古が良いのか、持家が良いのか・賃貸が良いのか、遺産として残すのが良いのか・残さないのが良いのか、また、不動産は投資商品としても欠かせないものです。今後は数回にわたりコラムを紹介します。

150630日本の世帯数と住宅数推移

このため、平成25年現在居住者のいない住宅は820万戸(空家率13.5%)もあります。
820万戸の内訳は右の数値で示されている通り、賃貸用が429万戸、売却用が31万戸、長期不在・壊し予定が318万戸、そして二次的住宅(別荘など)は41万戸です。

本年3月から、この空き家問題の解決のため、1年間以上人の住んでいない住宅の確認が進んでいます。確認する内容は本当に人が住んでいない、将来住む予定が無いことと同時に建物が住居として使用するのに不適(手入れが為されていない等)な建物ではないかなどを確認し、「特定空き家等」に指定された場合に、固定資産税を現在の優遇税制から本税に戻す=6倍というものです。確認が終了しましたら順次所有者に通知しますので、所有者は処分を考えなければなりません。このため、需要と供給の関係から地価の減少が予想されています。
一説では、空家820万戸の内30万戸程度が指定されるのではないかと推測されています。
ただし、これらは確認途中ですので、まだ実態として地価下落は発生していません。

これから数年内に住宅購入をお考えの方は、本件に注視し、地価の値下がりを確認して購入するか、「特定空き家等」指定されなくても、売却を予定している空き家がすでに31万戸ありますから、中古住宅を購入の上ご自分に合った住まいにリフォーム(不動産業界ではリノベーションと言っています)することをお考えください。

中古住宅のリフォーム&ユースの検討をお勧めする理由は下記のデータに有ります。
同じく国交省の平成26年住宅関連データにある「住宅ストックの姿」に記載されている持ち家の広さです。
1住宅当り平米数は持ち家は133.0㎡で、マンション等の共同建の平均が71.7㎡です。その後は50㎡から44.4㎡と狭くなっています。

150630住宅ストックの姿

各報道や週刊誌・雑誌等で不動産の早めの売却が特集等で紹介されています。
その際の基準として、手放すべき空き家条件が紹介されています。また、著者自身持ち家を売却(本年2月決済)、昨年11月に賃貸住宅に転居しています。その際に賃貸を探す過程で得た知識を交えて、これから値下がりが激しくなる不動産の条件を提示します。
この条件でも、ご家族が満足できるのであれば、ねらい目と考えます。
(住宅は一生モノの買い物ですから、納得がいくまで探すことをお勧めします)

1.建築した時期が1981年6月1日より前。これは新耐震基準が施行された年です。
この年以前の建物がある場合には、土地の価値しかありません。リフォームするより建て替えをお考えください。現在の持ち主が早めの売却をお望みであれば、購入時に有利かと思います。
2.賃貸マンション探しで条件設定のポイントは駅から7分でした。私が転居したマンションは駅から8分でしたが、検索時に7分を超えると条件が変わることが認識できました。10分までで探すと購入に有利な物件がありそうです。(ネットは有名サイトは全て確認、候補地として200件以上ノミネートし、50件ほど地域を確認の上、最終10件実地に確認しています)
3.戸建ては15分が一つのポイントのようです。ただし、15分も毎日歩くのは大変です。近所にバス停などがあるかを確認し、雨の日などの移動手段をお考えください。車の移動前提は日々の中でパートナーの負担が増します。
4.建て替えると容積率を小さくせざるを得ないエリアがあります。丹念に探せばご自身が満足できる広さが確保できる物件があろうかと思われます。
5.地震や洪水などの被害リスクが高い地域が売りに出ます。これらは安くても避けましょう。良く言われる通り、旧来の地名に谷や沼などの痕跡が残る場所も避けるのが賢い選定に為ります。

住宅は一生モノの投資に為ります。株式よりも高いリスクの資産です。ライフプラン上のリスクとしては最大の事柄ですので、不動産に関するリスクを次回以降続けます。
文責
FP学会会員
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー
オフィス マイ エフ・ピー 代表 吉野 充巨場合があります

【保有資格】
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP®
プライマリー プライベート バンカー:日本証券アナリスト協会認定
宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー&登録講師

独立系顧問料制アドバイザーとは
http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

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ファイナンシャルプランナー 吉野充巨

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TEL:03-6447-7831

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