コラム

 公開日: 2013-11-27  最終更新日: 2014-05-20

ロングステイ 海外不動産の購入、取引条件に関する事項確認のポイント

前回は、海外での不動産取引の参考として、日本の不動産取引で行われる「重要事項説明書」の物件に関する事項を説明いたしました。今回は取引条件等に関する事項を紹介します。当該事項は不動産の交換の際も考慮した記載になっています。記載は8項目です。ロングステイヤーにとって、海外での購入に当たっては、8番の割賦販売契約は使用例が少ないと思われます。

1.代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び目的
不動産の取引では手付金等様々なものがあります。従ってこれらを明確に説明してもらい、その額と名称だけでなく、どのような目的・理由によって授受されるのかの説明を求めてください。賃借の場合には、借賃以外に授受される金銭として、日本の場合には敷金、権利金、礼金、保証金等があり、これらの説明が求められています。

海外でも、賃借のための保証金などがあり、解約・退去の際にそれらの金銭が戻ってくるのかなどの確認が必要になります。
契約の際には、トータルの金額だけの確認ではなくも各項目ごとの金銭に関して、確認ください。

2.契約の解除に関する事項
契約に当たっては解除に当たっての条件の確認は、必須です。もし、住んでみて、気に入らない場合、事前の説明と異なっている場合、解除が出来なければ泣き寝入りの状況に置かれます。従ってどのような条件であれば解約できるのかの確認が必要になります。

また、説明に齟齬は無い場合でも、買い手側にとって病気や日本の状況によって予測できない事柄が起きる可能性もあり、その解約可能期間等の確認も岡亀したい事項です。

3.損害賠償の予定または違約金に関する事項
損害賠償に関するものが記載されている場合があります。どのようなケースで損害賠償を行うのか、損害賠償金を受け取れるのか、項目が定められている際には、具体的な事例を尋ねるなどきちんと質問と確認が必要です。
また、違約金が定められている場合がありますから、どのような場合に違約金が必要になるのかを確認ください。

4.手付金等の保全措置の概要
手付金が定められている場合があります。また、とりあえず手付金を置いてくださいと言われる場合があります。日本の場合は、8種規制などによって、損害賠償、手付金について、細かな規制が定められています。同様に各国でも法で定める規制が想定されます。それらがあるのかを確認ください。

5.支払金、預り金を受領する場合の保全措置の内容
日本の場合には、飼い主から高額な金銭を与る場合には、保全措置を講じるか否かの説明が求められています。(海外で)求められた際には、なぜ必要なのかを質問・確認を行ってください。なお、日本では、下記の場合には説明義務はありません。
ア)50万円未満のもの
イ)前述の手付金・保全措置が講じられている場合。
ウ)宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
エ)報酬
以上です。

6.代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせん内容及びその斡旋に関わる金銭の貸借が成立しないときの措置(ローン不成立の場合の措置)
海外でも、不動産取引は代金が高額ですので、ローンが斡旋される場合があります。
ローンが成立すれば良いのですが、不成立になった場合の措置がどのようになるのかの説明を日本では求めています。日本の場合、通常は売買契約が解除される内容が盛り込まれています。
海外でローンを組む際には、日本同様の措置になるのか、または、費用の負担があるのかなどの確認をお勧めします。

7.その他国土交通省の定める事項
これは国々・地域の事情によって、土地建物に制限が加えられている場合があります。たとえは土砂災害区域の設定や、住宅性能評価などです。
8.割賦販売契約の場合
ロングステイヤーにとって、割賦販売で不動産を求めることは無いと、筆者は認識し
ています。
ところで、別記として下記の事項をご認識ください。
ロングステイする地域・国によって法律が異なります。日本は賃貸借などで、特異な国となっています。特に賃貸借契約はでは借地借家法で借主が一方的に保護されています。

海外では、貸主・借主が対等な権利を持っています。従って日本では家賃を滞納しても、すぐに契約解除はできず、家主の都合での契約解除は困難です。
海外では、契約違反があれば、契約は解除されますし、家主側の都合によって契約解除が可能です。その違いは認識ください。不動産賃貸借での借主としての、日本の常識は海外では非常識のケースが多々あります。


文責
FP学会会員
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー
オフィス マイ エフ・ピー 代表 吉野 充巨

【保有資格】
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP®
日本証券アナリスト協会認定 プライマリー プライベート・バンカー
宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイ・アドバイザー&登録講師

独立系顧問料制アドバイザーとは
http://profile.allabout.co.jp/w/c-64005/
http://mbp-tokyo.com/officemyfp/column/12298/
http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

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