コラム

 公開日: 2013-11-26  最終更新日: 2014-05-20

ロングステイ 海外不動産の購入について、重要な確認のポイント

前回は、信頼できる不動産会社を選ぶ際のポイントを、日本の制度にそって、説明いたしました。海外だからと言って、確認するポイントは増えることはあっても減ることではありません。不慣れな土地だからこそ、最低限確認するためのポイントを説明しています。

日本の不動産取引に関する制度として、宅建主任者による重要事項の説明があります。この制度の目的は、宅地や建物の所有権や賃貸借権を取得しようとする際に、当該物件について無知のまま取引をしてしまうと、後で思わぬ損害を被ったりすることを防止するために説明するものです。
そして、取引主任者が記名押印した書面(重要事項説明書)を交付することを義務付けたものです。
外国での取引に際し、重要事項説明書の発効は無くても、説明資料はありますから、法整備が進んでいる国であれば、類する書面はあります。従いまして当該不動産会社が説明した内容が確認できる書面の入手をお勧めします。後々、言った・言わないのトラブルを避けるためです。

読者の皆様も、日本にいれば、口頭での説明では不動産の購入はなさらないと思います。
もし、文書が外国語のため内容を把握できない方もいらっしゃると思います。そのような事態を避けるためには、通訳を準備なさることをお勧めします。物件価格は高額です。それに対して通訳を雇う費用は微々たるものになります。リスクへのコスト負担としては小さな出費にしかなりません。

では、重要事項の内容を確認します。記載内容は(項目は日本の制度に沿って記載します。
1.物件に関する事項
(ア)登記簿上の権利
海外の不動産の権利関係は、日本の登記制度とは異なります。しかしながら、当該物件の所有者が誰であるのかを証明する公的なドキュメントは多くの国で整備されています。確認しましょう。
通常であれば、読者は売り手が誰であるかを確認せずに、契約されることは無いと思います。

(イ)法令に基づく制限
これは不動産に関する制限事項です。よく知られているのは、中国では土地は国有であるなどの他に、様々な制限が付されていることがあります。
不動産を購入しようとされる場合には,グーグールで、国名+不動産(土地・建物+関連法令などで検索してください。

一例ですが、アジア諸国の内、インド/ベトナム/タイ/中国/ベトナム/マレーシアは下記を参照ください。企業向けですが参考になる資料です。
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 国 際 委 員 会 
国際評価基準検討小委員会 国際評価業務関連グループ
が発表した資料です。
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/info_j/2013/asiahokoku_250502.pdf

(ウ)私道に関する負担
これは公道に出るための、敷地内(住宅団地)の道路に関する負担に関るものです。これに類するものとして、下記の排水施設などの負担も関わります。

(エ)飲用水・水道・ガス灯の供給施設、排水施設の星美状況
水道と排水に関わる設備の確認は重要です。建売を購入される場合でも、修理等が必要になる場合があり、その際の処理と費用負担がどのようになっているのかは、確認しておかなければなりません。熱帯地域では日本と違い雨季の降雨量は大量です。雪国であれば、排水設備用の熱源などの負担も発生します。また、水道があっても飲み水として栄えるのかの確認も必要です。シンガポールでは水道水は飲めますが、通常アジア諸国では飲料水は購入するのが無難です。
日本とは異なっているという前提で確認をお勧めします。

電気設備の確認も必要事項です。停電の頻度(これがあると冷蔵庫は要注意です)及び対処法なども確認しましょう。電気代の安さが話題になる韓国では停電の多さが問題になっていますし、インフラが整っていない国の電気事情は日本人にとってなじみがないものとなっています。

(オ)(未完成の場合)完成時の形状・構造
当然なことながら、上記の項目が説明された完成図が必要でするまた、施主と施工業者の明示をね求めましょう。

以上が物件に関する重要事項ですが、その他に、固定資産税などの税負担の有無、建物の場合には大凡の耐用年数を確かめてください。日本での建て替え期間は概ね20年から30年です。暑い国であれば、木材等の腐食も進みがちで、耐用年数は短くなります。また、雪国であれば、コンクリート等資材の断熱程度が問われまするそれらの確認ができない場合には、不動産の購入は一旦諦めることをお勧めします。
文責
FP学会会員
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー
オフィス マイ エフ・ピー 代表 吉野 充巨

【保有資格】
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP®
日本証券アナリスト協会認定 プライマリー プライベート・バンカー
宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー&登録講師

独立系顧問料制アドバイザーとは
http://profile.allabout.co.jp/w/c-64005/
http://mbp-tokyo.com/officemyfp/column/12298/
http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

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TEL:03-6447-7831

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