コラム

 公開日: 2012-06-21  最終更新日: 2014-06-13

土地を造成するときには開発許可が必要です

前日・前々日で東京のように都市計画がある地域には、用途地域というものがあり、そこには、様々な制限が付いていることがお分かり頂けたと思います。それらを守ればご自身の住宅が建てられるのでしょうか。

家を建てるには、土地の地目が宅地である必要があります。
地目とは何かと言いますと、日本の不動産登記法上の「土地の用途」による分類をいいます。土地の種類を示していますが、実際にどのような土地として使用されているかは、登記簿上の地目と同じとは限りません。

地目の種類は23もあり、読者になじみがある、田、畑、宅地の他に山林や塩田、学校用地などに分かれ、その目的が定かでない場合の雑種地もあります。

一般に地目の変更は難しく、土地の状況が変更後の地目として認められる利用状況になっていなければ地目変更が出来ません。特に厳しいのは農地を農地以外の地目に変える場合は農地法に基づいて、管轄する都道府県・市町村に設置されている農業委員会から農地転用の許可または農業委員会へ農地転用の届出が必要になります。
詳しくはウィキペディアの下記ページをご一読ください。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E7%9B%AE

そして、土地を造成するには、開発許可制度があります。開発許可制度は、土地の乱開発を防ぐため、土地の造成行為を許可制としたものです。

では、開発をする行為とはどのようなものを指すのでしょうか。
開発行為とは、建築物の建築、特定工作物の建設のように供する目的のために行う、土地の「区画形質の変更(土地の分割、造成、地目の変更)」のことを言います。

特性工作物には第1種と第2種があり、第一種特定工作物にはコンクリートプラントやアスファルトプラント、危険物の貯蔵や処理にきょうする工作物等です。花火の貯蔵施設はここに入ります。

第二種特定工作物はゴルフ場、1ha以上の運動・レジャー施設、1ha維持用の墓苑が入ります。テニスコートが複数あるテニス場、大きな馬場やコースのある馬術クラブも然りです。

従いまして、生活者が、景色が良く環境にやさしそうな土地をご購入になさって、ご自分の土地だからと建物を建てることはとても難しいのです。
一般的には、造成はそのことを専門とする企業が行い、土地の分譲や建物を建てたのちの分譲住宅として販売されます。

では、開発の許可はどのような際に必要になるかと言いますと、地域と規模に寄ります。

全国は都市計画区域、都市計画区域外、準都市計画区域に区分されます。
都市計画区域は、市街化区域・・・用途地域(住居系、商業系、工業系)と市街化調整区域、非線引き区域に分かれています。

開発するよう費として厳しいのは市街化調整区域です。開発の規模に関わらが許可制です。ですから、この地域に土地を保有していらっしゃる方の多くは、売却が難しいとあきらめています、

一番建物を建てたいのは、市街化区域ですが、この区域は原則1,000㎡以上の開発行為が許可制です。ただし市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するために、特に必要があると認められる場合には都道府県知事は300㎡以上でその規模を別に定めることが出来ます。
例えば、東京の特別区では500㎡以上が許可制となっています。
300㎡は約90.9坪、500㎡は約151.5坪ですからちょっとした場所でも許可が要ります。

なお、非線引き都市計画区域と準都市計画区域は、原則3,000㎡以上の開発行為が許可制で、都市計画区域外・準都市計画区域外では、10,000㎡未満の開発行為は開発許可制度は適用されません。

以上 宅地などを開発する際の要件を紹介しました。

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