コラム

 公開日: 2012-06-11  最終更新日: 2014-06-13

不動産登記簿(登記記録)とはどのようなものか

史上まれにみる住宅ローンの低金利と、相続件数の増加で不動産を取得する方達が増えています。FP相談の中でも重要な不動産にかかわる基礎的な知識について、述べてまいります。

不動産を翻訳すると英語ではReal estate(実際の財産)と訳されます。本当の資産だと云う意です。不動産以外は動産になります。日本の民法では、土地および定着物とされています(民法86条の1項)。また、同条2項で不動産以外は動産とされています。
定着物とは、建物や立木などの様に土地に継続的に附着していて、そのままの状態で使用される物の事とされています。
また、本来は不動産ではありませんが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがあります。

では、土地や建物の所有権等はどのように確認ができるのでしょうか。ご自身の住宅購入では、司法書士に依頼して登記を行う方が多いと思います。では、不動産の登記とはどのようなものなのでしょうか。

見たことが無い方のために、サンプルを掲示します(出所:法務省ホームページより)

通常、不動産を自分のものだと主張する為には、不動産登記簿に所有者として登記されていることが必要になります。
この「不動産登記」とは、不動産登記法により、法務局(登記所)の不動産登記簿(不動産記録)に不動産の所在地、面積、権利などを記載し公示することをいいます。

平成17年3月に改正不動産登記法が施行され、コンピューターによる登記簿(投機記録)が原則となり、オンラインによる登記申請が導入され、広がっていますが、一部には紙の登記簿を備える登記所(ブック庁)も残っているようです。

ところで、この不動産登記の効力はどのようなものなのでしょう。
例えば、不動産(物権)の売買等による所有権の移転は、当事者同士の意思表示(例えば口頭)のみによって生じます。しかし、当事者以外の第三者に対して、当該売買による物権の変動を主張するためには、「対抗要件(この土地は自分のものだと主張する為のエビデンス)」が必要とされます。

不動産の場合の対抗要件が登記になります。
登記簿に所有権が記載されていることで、自分の所有物と言えるのです。従って不動産登記を行うことは財産を守るためにも重要な行為になります。

ただし、登記には対抗力は認められていますが、公信力は認められていません。

「対抗力」「公信力」とは若干解りづらいと思います。

対抗力とは
自分の権利の存在(例えば特定の土地を所有しているなど)を第三者に対して、主張できると云う法的な効力です。
例えば、本コラムの読者が土地建物を購入した際に登記すれば、第三者に対して売主から読者(購入者)に権利が移転したことを主張出来ます。
つまり登記することで、第三者に対する対抗要件が備わったことになります。原則として、先に対抗要件を備えた者が、後順位者に対して自分の権利を主張出来ます。

例を上げます。
Aが自己所有の土地を、BおよびCに二重に売却した場合に、売買契約は二重に成立しますが、土地は一つしか在りませんから、土地の所有権はB・Cいずれか一方しか取得できません。この場合、先に所有権移転登記を済ませたほうが、この土地の所有権を主張出来ます。売買した日の後先では無く、登記した日になります。ABとの売買が6月1日に成立し、ACの売買が6月3日に成立して、Cが6月3日に登記すれば、Bが6月4日に登記しようとしても出来ません。

公信力(聞きなれない言葉です)とは
公示された内容が真実に反するものであっても、これを信頼して取引した者は保護され、公示内容が真実であった場合と同様の権利取得が認められると云う効力です。しかし、登記にはこの公信力は認められていません。
従って、登記簿(登記記録)を信用して、真の権利者でない者と取引をしたとしても、必ずしも法的な保護を受けることができません。

ということは、登記簿に登記されているからと言って、信じてはいけないと云うことになります。宅地建物取引主任者の勉強の際には、土地の売買にあたっては、登記簿で確認するだけでなく、実際現地で、その土地の真の持ち主の確認も行う様薦められています。

では、登記簿を信頼して取引をした者は、「だまされ損」になるのでしょうか。
その様なことはありません。権利推定力というものがあります。

これは、登記を信用して取引した者は、無過失と推定されます。例えば、Bさんが甲不動産を登記簿上の名義人Aさんから購入したとき、Aさんが本当の所有者で無かった場合には、登記には公信力がありませんので、Bさんは所有権を取得できません。ただし、「Aさんは本当の所有者では無い」という反対の証拠を上げられないときには、登記を信用したBさんの権利は守られると云うものです。

face book ページ オフィス マイ エフ・ピーを開設しました。
宜しければ、こちらのページでお楽しみください。
http://www.facebook.com/#!/officemyfp

☆セミナーやご相談は根拠の明示及び実証データをもとにご説明します。
お気軽にお問い合わせください。

★毎月資産運用・ライフプランのセミナーを開催しています。
宜しければご参加ください
http://www.officemyfp.com/seminerannai.htm

文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー 
吉 野 充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
http://profile.allabout.co.jp/w/c-64005/
http://mbp-tokyo.com/officemyfp/column/12298/
http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

この記事を書いたプロ

オフィス マイ エフ・ピー [ホームページ]

ファイナンシャルプランナー 吉野充巨

東京都中央区日本橋1-6-7 日本橋関谷ビル4F [地図]
TEL:03-6447-7831

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
サービス料金
150503オフィスマイエフピー

□ 初回面談時、30分は無料です。コンサルタントとしての吉野と、ご相談者のマッチング時間です。ご相談者が面談を継続されたのち下記の相談料が発生します。料...

サービス・商品

将来のの不安や心配事で悩んでいませんか?そのようなときこそ、お気軽にご相談ください。保険・投信・不動産の販売や仲介は行っていません。貴方のためのアドバイ...

 
このプロの紹介記事
ファイナンシャルプランナー・投資アドバイザー  吉野充巨さん

夢と希望に満ちたライフプランを実現する資産形成。FP&中立的な投資アドバイザー。(1/3)

 江戸時代から町人街、文化の中心地として栄え、現在でも日本を代表する商業の街である日本橋。この街に10年間事務所を構え、多くの人々の生涯の夢・目標を叶えているファイナンシャルプランナー(FP)が、吉野充巨さんです。投資助言・代理業に登録し、...

吉野充巨プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

FP+堅実な投資助言で人生設計~資産形成までトータルサポート

会社名 : オフィス マイ エフ・ピー
住所 : 東京都中央区日本橋1-6-7 日本橋関谷ビル4F [地図]
TEL : 03-6447-7831

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-6447-7831

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

吉野充巨(よしのみちお)

オフィス マイ エフ・ピー

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
金融庁が金融機関に手数料の明示、行動原則等を求めています

11月25日の日経新聞朝刊に、投資商品の手数料明示 金融機関に行動原則 金融庁案、顧客本位へ7項目 という記事が...

[ 金融庁金融レポート ]

トランプ氏勝利後の株高・円安はどこまで続く?
イメージ

 株価概況 11月第4週世界の株価指数の多くは上昇に転じています。MSCIオールカントリー指数は1.38%の上...

[ 株価・国債利回り・商品価格週間騰落率 ]

平成27年事務年度版金融レポートに見る、個人投資家の正しい投資戦略
イメージ

金融レポートで金融庁は個人投資家に 長期 積み立て 分散投資 長期、積み立て、分散投資を薦めています...

[ 金融庁金融レポート ]

平成27年事務年度版金融レポートに見る、個人投資家に適さない金融商品 ファンドラップ
イメージ

 ファンドラップ 次いでファンドラップにもダメ出しをしています。こちらはシンプルに通常の投資信託とファ...

[ 金融庁金融レポート ]

平成27年事務年度版金融レポートに見る、個人投資家に適さない金融商品 貯蓄性保険商品
イメージ

金融レポートには、たとえば米国と日本の投資信託にかかる費用比較が出ています。 投資信託費用日米比較  ...

[ 金融庁金融レポート ]

コラム一覧を見る

コラムのテーマ一覧
すべて表示する
スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ