コラム

 公開日: 2016-02-08 

おひとり様にはどちらが安心? 持ち家と賃貸

 最近微妙な規模の地震が続いています。 
気にならないほうがおかしいですね、かといって気にしすぎも何の得にもなりませんが・・・


 お元気ですか!
「すべての人が生活の安定と向上の為に法律を身近に、
気軽に活用出来る社会の実現を目指す」
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の寺田 淳です。


今日は久々に「おひとり様の終活」を採り上げてみました。 私も決断を迫られるテーマです?!
おひとり様の「終の棲家は持ち家?賃貸?それとも・・・」


【 マイホームは持ち家?賃貸?】

 私は家は仮初の宿で構わない、なので賃貸で十分と考えてここまで来ました。 今もUR賃貸で「悠々自適」な暮らしを続けています。

 同僚や先輩・後輩が賃貸から持ち家に転じた多くの理由に「結婚」と「子供の誕生」がありました。 いわゆる「人生の転機」「最大クラスの人生のイベント」がきっかけになっているようです。

 とはいえ、結婚・出産即持ち家というケースは極めて少なく、これを機に資金計画を立て、ローンを組むように生活パターンを変えていくことになり、概ね私の周囲の場合では30代半ばに「一大決心」を下していました。

 35歳からのローンで、30年、35年ローン! 定年を遥かに超えて支払いを続ける計画です!!

 この反対に、やはり私のような「おひとり様」志向のグループはほぼ「賃貸」志向でした。 なかには「再びのおひとり様=バツイチ」で持ち家を分与して「賃貸派」に復帰した例もありましたが・・・

 2013年の総務省「住宅・土地統計調査」のデータによりますと、40代前半の世帯主の場合、結婚等で2人以上の世帯主の場合、持ち家率は約70%でした。 これに対して、おひとり様男性は21%。女性も22%と、3倍近い格差となっています。


【持ち家のメリット・デメリット】

 ローンさえ完済すれば文字通り「マイホーム」です。 月々の支払いがなくなる分使えるおカネが増えるのは間違いのない事です。 なんといっても「自分名義の不動産所有」ですから、極端な話、「誰に迷惑をかける事も無く」「寝るところ」には苦労しなくて済みます。

 ですが、30年、35年前は満点だった我が家も自分たちと同じように「経年劣化」しています。 耐震補強工事、リフォーム、など等不規則に、不定期に思わぬ費用発生は否めません。 まして、あの大震災のような天災で全半壊、または傾斜してしまっては住めるはずもありません。 でも住めなくなっても、我が家は我が家です。 修理は自己責任ですし、ローン返済中であれば毎月の返済も滞らせるわけにはいきません。
 現に ローンをあと20年残して震災に遭い半壊したマイホームのローンと修理費用、復旧までの仮住まいの家賃等で一気にライフプランは崩壊し、結局家を手離すに至った友人を知っています。

 こういった場合、一戸建てでも集合住宅でも事情は同じです。 マンション等では建て替えの同意だけでも相当な時間と労力を要する事例が多く、よく新聞等でも採り上げられています。 補修であっても被害の及ばなかった棟でも費用負担を強いられる等、共同住宅ならではの課題が露見する事も多々あります。

 また、最近話題になっている「空き家問題」もデメリットのひとつになってきます。 自宅で商売をされているなら別ですが、多くの場合子供達は独立したら家を出て高い確率で別の土地で住まいを定めています。

 自分たちの代で住む人はいなくなる・・・  その後の始末をどうするか? 持ち家ならではの「後始末」も場合によっては大きなデメリットになるのです。


【賃貸のメリット・デメリット】

 我が身が賃貸一筋で来たのでどうしても「贔屓目に」見がちです、その点はご容赦を。
賃貸の場合、何と言っても所詮は「やどかり=宿借り」ですから、転居は容易です。 

 今の物件に「飽きた」 気分を替えたい?
 今の物件より部屋が広い、新しい、アクセスが良い等 もっといい物件が見つかった・・・
 隣人に「変な輩」が越してきた、 ペットやゴミ出し等のルール違反者がいて迷惑してる・・・
 人災・天災で物件が住居不能な状態になった。 

 何か不具合が生じた時にあっさりと住まい変えることが出来る。 これが最大のメリットでしょう。
家族のいる場合でも、子供が独立したので夫婦二人で十分な広さの「こじんまりとした物件」に住み替える事も容易です。

 で、最大のデメリットは 裏返しになりますが「所詮、借り物」と言う点です。
借り続ける限り、家賃は延々と支払う訳です。 現役時代の収入を基準に賃貸物件を選んだ場合、例えば、高齢化に伴う賃金カットや定年後の再雇用での収入で家賃負担はどうなのかと言う問題です。

 さらに言えば、再雇用も終了し、年金生活になった場合はより一層家賃負担は増大するのです。
先に挙げた総務省のデータでは賃貸物件で暮らす65才以上の単身者で無職・年金生活者の平均家賃は4万円だそうです! ですがこの家賃でも、仮に85才まで「賃貸していた」場合、年間48万円ですから960万円となりますね。 この資金は確実にキープしておかないと、「寝る場所」の確保が出来なくなるのです。 

 現実的に東京、それも23区内で月4万円?!の賃貸物件があるでしょうか?
 あったとして、「住む覚悟が出来る」条件の物件ですか? トイレ共同、風呂なし、共同炊事場・・・ 昭和の香りを楽しみたい方以外は、即時撤収でしょうね。

 おひとり様は遠慮、気兼ねする同居人がいない訳で、案外と「物持ち」が多いのも、問題点になります。
趣味の品々で一室を占拠するケースや、無駄に豪華な家電や家具類を揃えるケースは少なくありません。

 生活のダウンサイジングをなかなか決心できない。 
その結果、必要性のない広さの物件を希望する。 
その結果、家賃が高いまま・・・
といった負のスパイラルから抜け出せないと、一気に「宿無し」に落ち込むリスクも生じてきます。


【おひとり様の選択肢】

 家を、どう捉えるかで選択肢は変わってきますが、大別すれば次の4つに絞られます。

 ①持家  ②賃貸  ③実家  ④老人ホーム等の施設入居 の4つです。

① 持ち家の場合
  このコラムの読者層は恐らく40代以上でしょうから、今からこれを選択するケースは小数派でしょう。
 まず、住宅ローンが借りられるかどうかが最初の関門です。 相当安定経営を続けている自営業ならまだしも、定年間近のサラリーマンの場合は遺産相続や宝くじに当たった等、即金購入以外は難しいでしょう。 また、仮にローンがOKでも専有面積が50㎡未満の物件では住宅ローン減税は対象外なのです。 

 シニアのおひとり様で駅近、ワンルームで価格も背伸びすればなんとかなるレベル、50㎡もあれば一人暮らしには十分。
こういった要望はかなり多いのですが、ローン減税の恩恵は享受出来ません。 それなりのストックを持ち合わせた人以外はこの選択は、ないものと思って下さい。

② 賃貸の場合
  リタイア後、再就職後、無職、それぞれの場合に生活に影響が出ない範囲で家賃支払いが可能かどうか?
 高齢になれば(さらに安定収入がなければ)賃貸可能な物件は急減します。 先手先手で賃貸物件を選択する努力が求められます。 ズボラな性格の人にはリスクの大きい場合もあります。

③ 実家の場合
  賃貸を引き払ってUターンするも、親との同居の延長でそのまま住み続けるもありですが、当然今は親の名義の物件ですから、必ず「相続問題」が発生します。 おひとりさまで一人っ子なら別ですが、兄弟姉妹がいる場合はすんなりまるごと相続出来るかどうか確認する必要があります。 無事に相続が出来ても、当然相続税、または生前贈与なら贈与税が発生しますし、その後も固定資産税やリフォーム、修繕費用は発生します。

 実家が今の住まいよりかなりの遠隔地の場合、例えば自分で商売をしていたら、通勤が可能かどうか? 出来ないなら実家近くで仕事を始めるか? ビジネスチャンスはあるか? 再就職を考える場合でもそういった仕事の口はあるのか?
家は確保出来たものの仕事を失っては元も子もありませんね。

 さらにおひとり様の場合には「自分の後の空き家の始末」も問題になってきます。この点は既述した「持ち家のデメリット」と同じ問題になります。 

④ 施設へ入居の場合
  全ての折衷案の様な選択ですが、おひとり様にはある意味でお奨めです。 少なくとも「孤独死、放置死」のリスクは4つの選択肢の中では最少になります。 
 ただ、この場合も「先立つものが有る事が前提です。 また意中の案件にいつ遭遇するかはわかりませんから、これも不断の情報収集が求められます。 またこれはと思う物件があれば積極的に実地見学に参加すべきです。
 私の知り合いのおひとり様で現役のサラリーマンで(55才)既に高齢者向け専用マンション(介護施設付属)に入居し、毎日通勤している「猛者」がいます。  個人的には「羨ましい生活」を送れている幸運な奴! という想いです(苦笑)

 
 50代で、おひとり様で、賃貸暮らしの貴方は 60才以降も今のままの暮らしを続けますか?続けられますか?


 
 

  この件に関してのご相談やお問い合わせはこちらからどうぞ。
https://mbp-tokyo.com/office-terada/inquiry/personal/


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 東京都港区新橋2-16-1 ニュー新橋ビル7階ハローオフィスC-3
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  03-5157-5012(FAX) 24時間対応

この記事を書いたプロ

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