コラム

 公開日: 2014-10-01  最終更新日: 2015-03-31

 郷里の実家について ~ 将来どうするのか決めてますか?

 昨日とはうって変わっての肌寒い朝です。
新しい期の始まりには、いささか不似合いな・・・


 お元気ですか?
「すべての人が生活の安定と向上の為に法律を身近に、
気軽に活用出来る社会の実現を目指す」
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の寺田 淳です。


 私も郷里、といいますか父親が常磐線快速の沿線の一戸建てに暮らしています。 まだ高校生の頃にそれまで縁も所縁もない土地であった今の場所をなぜか父が気に入ってしまい、一気呵成に契約し、家を建てたのです。

 郷里というには近すぎですが、それでも小一時間はかかります。 この程度の距離ですと「いつでも行ける。」という免罪符がまかり通りますね、月に一度も行かないのが実態です。

 では、父がその時を迎えたら実家はどうするのか? 相続発生後の実家の扱いには4択が可能です。

 いきなり番外を先頭で述べますが、「とりあえず、どうするか決めるまで兄弟で共有名義にしておこう。」だけは絶対に避けるべきです。 共有名義にすれば一人でも賛同を得られなければどうする事も出来ません。 さらにそのまま先送りを続けていると、子供の代、孫の代と下るにつれて交流の疎遠になり、話し合い自体が困難になっていきます。 

 悩み苦しむのは、貴方が負う。 子孫へ迷惑をかけたくなければです!


 1:空き家の状態で管理する


 最も家が傷む方法です。 締め切ったままの室内は空気が澱み、内装から劣化、老朽化が進みます。
適切なメンテを常時行わないと破損や崩落にまで発展する事もあり、その結果近所へ迷惑をかけるリスクも発生します。
空き家と知れれば放火や侵入、不法占拠の恐れも。 特に遠隔地の場合は 要注意ですね。

2:暮らす


 家賃もかからず、場所によっては通勤も可能な場合はこの選択も出来ます。
特に、立地場所によってはいったん建物を解体すると再度建物を建てる事を禁じているケースがありますから、このような場合にはリフォームで一新させて貴方の家として住むことが出来ます。 但し、家族がいる場合には子供の学校の問題を始め家族に同意が必要ですね、また勤務先との距離によっては暮らすことが難しい場合もあります。

3:賃貸物件にする


 相続税節税の話の時に必ず話題に上る選択肢です。 大半はその為のリフォームが発生し、初期投資が必須ですし、肝心の入居者が見込めなければ意味がありません。 商店街至近、交通アクセスが便利等の「差別化」が見込める場所であればより多くの入居希望者が期待出来ます。 または大企業等の拠点への通勤に便利な場所であれば借り上げ住宅というケースも出てきます。 ただ、地方都市などではこのような需要がどこまで見込めるか? 慎重な情報収集が欠かせません。

4:売却する


 住む気もない、賃貸にする場所ではない、こまめにメンテする気もないならば、後は売却です。
これは兄弟等複数の相続人がいる場合でも有力な選択です。 不動産を金銭に替えれば相続の話し合い時に妥協点を見出しやすくなります。

 また相続した者が 相続後3年10ヶ月以内に売却すれば、譲渡税の軽減されるというメリットもあります。
但し、建物付で土地を売却するか、建物は解体し、土地のみを売却するかによっても経費や税率が変わりますのでどのやり方が自分にとって最適なのかは専門家への相談をお勧めします。

 
  郷里の実家をどうするか? 選択を迫られるのは相続発生時だけではありません。
親が介護施設などに入居した場合でも 実家は「空き家」となりますね。

 問題なのは一時的な空き家なのか、恐らく親は戻る事はない前提なのかで、選択肢は大きく変わります。

 介護施設等から戻る場合でも、室内のリフォームが必要な場合が多く、その為の費用を考慮する事になります。

 二度と戻る事はないと決断したら、先の空き家の場合と同じ選択が可能です。 特に売却の場合は住まなくなってから3年後の12月末までに売却できれば特例で譲渡益から最大で3,000万円の控除を受けることが出来ます。 

  実家をどうするか?  注意点をまとめておきますと以下のようになります。

〇 不動産のままで維持する場合は兄弟等の相続人での共有は絶対に避ける事。

〇 売却、賃貸を選んでも劣化したままの物件では買い手も借りても期待出来ない事。

〇 場所によっては再建築が禁止の場合がある事。

〇 賃貸物件として相続や、一定期間内での売却等税の軽減が適用される事。


 以上、持たざる者から見ればある種贅沢な悩みでしょうが、持つ者としても大きな悩み事になる「家の扱い」でした。

この記事を書いたプロ

寺田淳行政書士事務所 [ホームページ]

行政書士 寺田淳

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TEL:03-5157-5027

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