コラム

 公開日: 2013-12-26  最終更新日: 2015-03-31

アブナイ相続財産 (不動産編 その2)

 お元気ですか?
生活に密着した法律相談と第二の人生支援に邁進している
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の寺田 淳です。



 前回に引き続き、不動産の相続の際の「注意事項」です。
土地に関して残りの2項目は以下の通りです。


 
□ 未相続の土地
  例えば、父親と田舎の土地の相続を(贈与でも同じ)話し合うことになり
 登記簿謄本を取り寄せたところ、なんと未だに名義は祖父の名前だった!
 祖父ならまだましな方で、さらにその前の「ご先祖様」の名義のままだとしたら?

  法律上、名義変更には法定相続人全員の承諾が求められます。
 祖父の代であれば祖父の兄弟、父親の兄弟までの範囲ですが
 (それでも兄弟が多ければその子孫はさらに多くなりますが)
 3代前に遡るだけで40名の法定相続人が出てきた例があります。
 死亡している場合はその子供に権利が移りますからどんどん権利者が増えていきます。 
 1年以内に片付くことはほぼ不可能、下手をしたら追跡不可能になるかもしれません。

  登記はしてある、と言われても一度は登記簿謄本は確認しておきましょう。
 結局は自分に降りかかってくる問題ですから。


□共有名義の土地
  最悪の中の最悪のケースです。
 典型的な事例が目ぼしい相続財産が自宅の土地建物しか無い場合の遺産分割です。
 兄弟誰もが譲らなかった場合に、その場しのぎに兄弟間で名義を共有するという
 選択をされる場合があります。

  ですが共有名義の場合一人の名義人が諸事情で現金が必要になっても
 土地を売却しようにもすべての名義人の同意が必要になります。
 更に現在その土地に兄弟のうちの誰かが住んでいれば、拒否されるのは明白です。

  確かに相続税の納付は10ヶ月以内です。
 話し合いが長期化するから
 兄弟間でこれ以上揉めたくないから
 等の、理由で安易に共有名義にすると後々却って複雑な問題に発展してしまいます。

  更に当事者が健在のうちはまだしも、代が変わりそれぞれの子供、孫の代に移れば
 当時の状況も定かではなく手の付けられない相続財産と化してしまいます。
  顔も見たことのない「甥・姪」と、相続について話し合いをするのは考えただけでも
 気が滅入ってきますね。 下手をすれば藪蛇になり兼ねません。

  また時間を経て共有名義から分割して名義変更を行う場合でも
 その都度安くない登録免許税が課税されます。
 お金も手間も「倍返し」で立ちはだかってくるのです。

  こういう事態を避けたいのなら、当事者同士の話し合いは相続時ではなく、
 親の生前に始めておくべきです。
 最初は難航するでしょうが、後の世代には迷惑をかけなくて済みます。
 親も気にかけたままで引き継ぐよりは、数段気が楽になるでしょう。

  これこそ「先憂後楽」の典型的事例と言ってもいいでしょう。


□ 空き家の実家
  最後は家屋についてです。
 総務省のデータに拠りますと2008年現在の全国の空き家は約766万戸
 この中には所有者不明のものや所有者はいるものの遠隔地に住んでおり
 定期的な管理が不可能なものも含まれてます。

  ちなみに東京都内の放置状態の空き家は約19万軒!
 これは前回の調査(2003年時)から4万7千軒も増加しているのです!!

  田舎に限らず空き家は犯罪の温床になったり火災、自然災害での倒壊等による
 近所への被害拡大など責任問題に発展する危険性もあるのです。
  さらに「老朽危険家屋」と認定されてしまうと固定資産税の優遇はなくなり
 自治体の判断で解体されます。その際発生した費用は全て所有者へ請求されます。

   行ったこともない父親の郷里の実家(の空き家)
   祖父の代から使っていない山奥の別荘
   地方都市にある亡き両親の住まい(の空き家) など等

 思い当たる節はありませんか?

  以上、不動産の相続の場合、特に注意すべき「アブナイ相続」になり得る
 事例について紹介しました。  
  
  相続に関してご不明な点や疑問点がありましたら
 お気軽にこちらからお問い合わせください。

 https://mbp-tokyo.com/office-terada/inquiry/personal/
 
  事務所の連絡先は 以下の通りです。

 東京都港区新橋2-16-1
 ニュー新橋ビル7階ハローオフィスC-3

 03-5157-5027(TEL)
 03-5157-5012(FAX)  

 TELは月~金は10:00~18:00
 土日は事前予約の場合のみ対応
 FAXは24時間対応です。

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行政書士 寺田淳

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TEL:03-5157-5027

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