コラム

 公開日: 2013-12-24  最終更新日: 2015-03-31

アブナイ相続財産(不動産編)

 
 お元気ですか?
生活に密着した法律相談と第二の人生支援に邁進している
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の寺田 淳です。


 今回は注意すべき相続財産について紹介します。
それは不動産、特に土地です。
主な事例は以下の通りです。

□ 賃貸物件経営で節税効果?
  特に23区隣接地域などに土地を所有している場合
  相続対策の土地の有効活用の一つとして学生向け賃貸物件ビジネスがあります。
  学生は最終的には卒業するので回転率が計算しやすく
  長期にわたって借り手が持続するはずでした。

  それがこの数年で郊外型キャンパスから都心回帰の傾向が顕著になってきたのです。
  少し調べただけで関東近郊では予定も含めて以下の例がありました。
   東洋大 朝霞周辺から 文京区白山へ
   共立女子大 八王子から 一ツ橋へ
   跡見学園女子 新座から 茗荷谷へ
   国士舘大 鶴川から 世田谷へ
   東京家政 狭山から 板橋へ
   実践女子 日野から 渋谷へ

  キャンパスの移転に伴う学生の大量撤退の後、すぐに借り手は見つかりますか?
  即座にサラリーマン用に転換できるようなエリアはごくまれでしょう。

 関東近郊に限らず、このような学生向け賃貸のような依存型の地域の場合
相続節税のためと安易に学生向け賃貸ビジネスの話に飛び付かない事です。
たった25年足らずで再移転した大学もありましたから勝手な思込みや楽観視は禁物です。


□ 境界線があいまいな土地
  正確には筆界未定地といいます。
  要は隣との土地の境界線がはっきりしていない土地の事です。
  30年以上売買のない土地などは一度、確認することをお奨めします。

   なぜこうなるかと言いますと、
  相続の関係で相続税支払いのために土地を売却などすれば
  明確な敷地の境界線を測量して相続税を算出します。
  ですが、そのような事情がなく登記簿の名義変更だけで済んでしまう場合は
  一般的にはわざわざ測量はしません。

  これが2代3代と続いていくと真相は藪の中です。
 
  そして以外にもこのような危険性の高い地域は
  東京、大阪、神奈川、愛知などの大都市圏に顕著なのです。

  国交省の「地積調査進捗状況」というデータの2012年度末時点での実績では
  東京はたったの22%、大阪以下の都市圏は20%未満なのです。

   実は私の知人の土地も現在は山林になっており
  役所の白地図では境界線が明確に記載されていますが
  実際の現場は境目もなく目印もない文字通りの山林です。
   どうやって隣接する土地との見分けが出来るのか?
  本人も売却の予定はないようで、まだ他人事の様子でしたが・・・
  いざ売買という事態の時、この状況では買い手はつきません。
  さらには隣接する所有者と境界線を巡って泥沼の争いになる恐れもあるのです。


  次回は 次の土地、家屋に関する事例として以下の3つを紹介します。

  □ 未相続の土地

  □ 共有名義の土地

  □ 空き家の実家

 では今回は、これまでとします。

この記事を書いたプロ

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行政書士 寺田淳

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