コラム

 公開日: 2012-07-11  最終更新日: 2015-04-01

不動産の相続

こんにちは!
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の
寺田  淳です。


 相続問題で多いのが
相続財産が自宅とその土地しかないような場合です。
相続の中でも最難問のひとつです。

 子供あるいは相続人が一人の場合は
問題はありません。

 が、子供、相続人が二人以上の場合は
そう簡単には話が進みません。

 2010年の国税庁のデータによりますと
相続税が発生した場合の相続財産の内訳は
土地と家屋で50%を超えています。

 これでも、20年前と比べるとかなり
構成比は下がってきています。
(ピーク時は70%以上が不動産でした)

 相続時のトラブル防止に少しづつ現金預金や
有価証券等に切り替えつつあるのですが
土地家屋の占める割合は依然大きいものがあります。

 では、子供二人に家と土地一軒分しかないという場合、
(ほとんどはこのケースでしょう)
どう財産分割をするのでしょう。

選択肢としては次の4つがあります。

 ① 土地家屋を現状のまま2人で分割して相続する。

    ⇒実際には非現実的です。

 ② とりあえず、共有 という形にする。

    ⇒公平な相続の形にはなります。
     但し、売却、建替えには共有者全員の同意が必要です。
     共有時の相続人が代替わりした際に分割の申し出が発生する可能性が残り
     場合によっては子や孫の代に禍根を残す恐れがあります。

 ③ 代償分割~土地家屋を相続した人が、
          他の相続人に相当分の金銭を支払うことで
          事実上分割相続とするものです。

    ⇒この場合土地家屋を相続する人に他の相続人に対して
     支払い可能なだけの財政基盤が必須となります。
    ⇒不動産の算定基準には4つの方式があります。
       「実勢価格」
       「公示価格」
       「相続税評価額」
       「固定資産税評価額」     
     それぞれ算定方式が異なりますので価格の幅が生じます。
     特に後者の2つの基準値は公示価格の7~80%が普通ですから
     双方の思惑が一致するまでには相当な困難が予想できます。

         
 ④ 換価分割~対象の土地家屋をすべて売却、その代金を分割相続します。

    ⇒最も公平で、恨みっこなしのやり方ではあります。    
    ⇒ただ、よほどの好立地でない限り、売却の金額交渉で
     ひと苦労します。 現金が緊急で入用等の背景を持つ
     相続人がいたりしますと、安く買いたたかれる場合もあります。

     何より長年暮らしてきた土地家屋を手放す事へのプレッシャー
     にも悩まされることになります。

    
  こういう問題の場合、徒に問題の先延ばしを繰り返し
 のっぴきならない事態に追い込まれるケースが多いようです。

  繰り返しますが、「先憂後楽」の考えで臨んでください。
 早めに全員で協議し、必要ならば専門家に相談することです。

  これこそが将来の不安・危険要素への最高の対応策です。

 個別のご相談でしたらこちらから
https://mbp-tokyo.com/office-terada/inquiry/personal/

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