コラム

 公開日: 2016-02-21  最終更新日: 2016-04-15

不動産相続で売れない『広大な土地』、相続税の評価額は最大65%カットも


広大な土地を相続しても、なかなか売ることができない場合があります。そんな状況を考慮して、国税庁は「広大地評価」と呼ばれる、特殊な土地評価方法を認めています。
要件を満たせば、相続税の評価額は最大で65%カットされます。さて、どんな要件を満たせばよいのでしょうか。

買い手が見つからない広い土地は一部要件を満たせば「広大地」と判断される

「土地は広ければ広いほどよい」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実際の不動産取引の現場ではそうとも言えません。

戸建て住宅を建てるなど、手頃な広さの土地のほうが取引されやすい傾向があり、広大な土地は売れ残ってしまうのです。

広い土地に建物を建てる際などは、道路をつくるなど公共設備が必要になり行政に開発の許可を求めなければなりません。

広大地は行政とさまざまな調整が必要で、それが負担になるなどの理由で売れ残ってしまうのです。そして売れない土地は、値段が下がってしまいます。

相続人にはこれは大きな負担になりますので、不動産相続では「広大地評価」と呼ばれる節税対策があり、評価減が認められています。

広大地とは、一般的に500㎡以上の土地で、都市計画法における開発を行ったときに道路などが必要な土地のことを指します。

広大地評価が適用されると評価額は最大で65%カットされる

広大地の評価額は、「正面路線価(広大地の面する路線の路線価)×広大地補正率×面積」で算出されます。

広大地補正率は、地積によって異なり、5000㎡だと0.35になります。その結果、評価額は最大で65%カットされます。

算式 広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × 広大地の地積/1,000㎡

とはいえ、一定の面積以上の土地であれば広大地評価がもれなく適用されるわけではありません。

広大地の適用要件は、「都市計画法における開発を行ったときに道路などが必要」という条件のほか「大規模工業用地に該当しない」「中高層のマンション用地に適していない」「標準的な宅地より著しく広大である」などがあり、内容は複雑です。

このうち特に注意したいのは、「中高層のマンション用地に適していない」ことと「標準的な宅地より著しく広大である」という要件です。

「広大地」に該当するかどうかは一概には言えない

「中高層のマンション用地に適していないかどうか」は、不動産市場を分析して判断する必要があります。

極端な話、不動産業者がマンション用地として取得している土地が周囲にあれば、「中高層のマンション用地に適していない」とはいえません。

駅から徒歩10分くらいの土地なら、それこそマンション用地でしょう。しかし、徒歩30分ならどうかといえば、状況次第になります。

「標準的な宅地より著しく広大である」という要件もあいまいなものです。上述したように、500㎡以上が基準ですが、例外もあり一概には言えません。

こういった事柄については知識や情報が求められますし、また広大地評価の判定は税務当局との交渉になりますので、不動産鑑定士や交渉経験のある税理士といった不動産に精通した専門家に相談されることをおすすめします。

➢ 不動産を相続する際に注意したいコツ
➢ 狭小地が理由で売れない土地。不動産相続ではどう対処する?
➢ 不整形地の不動産を相続した場合は評価が減額される

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