コラム

 公開日: 2018-07-02 

東京の不動産は、バブルなのか?

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【東京の不動産は、バブルなのか?】というテーマで書き進めて参ります。

東京の不動産は、バブルなのか?

「東京の物件は、今 上がってるんですよね」とセミナー参加者の方から、よく聞かれます。確かに現在の東京は、【2020年の東京オリンピック】を控え、都内各地で再開発の真っただ中です。オリンピック後は、地価が下がると考えている人も多いようですが、実際のところはどうなんでしょうか?東京オリンピックより先に開催されたロンドンオリンピックを参考に考えてみましょう。

ニッセイ基礎研究所の「基礎研レポート」によると、「オリンピック開催翌年となった 2013 年も不動産の取引量は前年比+39%で過去 3 年より高い増加率となった」ようです。世界的に不動産の価格が下がり、取引量が減った時期に、ロンドンはオリンピックが終わった後、価格、取引量ともに増加したことが指摘されていました。

「ロンドンオリンピックが将来に向けた都市形成の通過点であり、世界的なイベント開催を経て将来に続く都市開発を行ったともいえる」とという見解です。

現在の東京も、再開発の真っただ中ではありますが、2,020年にすべての再開発が終わるわけではありません。2,020年以降も、開発は予定されています。リニアモーターカーの開通も、その中の1つです。東京もロンドンと同じように、オリンピックはあくまで、きっかけの1つであって、全てではないということです。実際に世界的なファンドは、東京の不動産投資市場は、魅力的だと回答している現状があります。

世界的なファンドは、バブルだと言い切っていない!

実際に世界的なファンドは、東京の不動産投資市場をどのように考えているのでしょうか?UBS CIOウェルネスリサーチの「UBSグローバル不動産バブル指数」(2017年9月)の統計によりますと、東京の不動産は少し割高という結果で、決してバブルではないという見解を発表しました。



2018年6月に新聞紙面で紹介されていた、不動産サービス大手のCBRE幹部の見解も、「海外投資家から見て日本の不動産投資市場は魅力的か?」という問いに「イエス」と回答しました。理由は、エリアのリスク分散とイールドスプレッド(利回りから資金の調達コストを引いた金額)が高いからと回答したのです。利回りは落ちてきているものの、マイナス金利の影響で、スプレッドは他の国より高い水準であり、オフィスビルや物流施設、住宅など多岐に渡り関心が高いとのこと。
このことから、世界的なファンドは、イールドスプレッドを投資の際に重要視していることが分かります。

マイナス金利は、続くのか?

不動産投資の魅力を支えているマイナス金利は、いつまで続くのか?私個人の見解では、もうしばらく続くのではないかと考えています。理由は、2つ。
1つは、日銀の黒田総裁の任期延長が決まったこと。もう1つは、物価上昇率が政府目標を達成していないこと。この2点により、マイナス金利の恩恵は、もうしばらく続くのではないかと考えています。

実際、帝国データバンクが昨年発表した「都道府県別の平均借入金利」の統計では、一番高い秋田県でも1.87%でした。



多くの企業が1%台で融資を受けられる環境がある現在は、マイナス金利の恩恵を十分に受けていると考えられるでしょう。そのため、物件の利回りが低下しても、イールドスプレッドは確保できるのです。
イールドスプレッドを確保することは、個人においても重要で、不動産投資ローンが厳しくなっていると捉えられがちですが、投資用ワンルームマンションローンでは、2018年7月現在も1%台の低金利で借り入れができます。しかも、頭金なしの諸費用のみの支払いで、マンション投資はスタートできるのです。

確かに物件価格は、上昇傾向ですが、ローンは組んだ時点で基準金利は決定します。そのため、マイナス金利の恩恵を受けられるうちに、検討することも選択肢の1つかもしれません。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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