コラム

 公開日: 2016-08-22 

不動産売買契約における、重要事項説明書のチェックポイント

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産売買契約における、重要事項説明書のチェックポイント】についてです。

haikei

重要事項説明書で詳細な内容をチェック

売買契約書と重要事項説明書は、基本的には同じ内容が書かれていますが、重要事項説明書のほうがより詳細に書かれています。

不動産屋が説明した内容やマイソク(販売資料)と、売買契約書や重要事項説明書に記載されている内容が異なることもあります。
このような場合は、必ず、不動産屋と話し合い、オーナー様に不利になる内容があれば、値引き交渉の材料にしましょう。

また、不動産屋さんからもらう売買契約書と重要事項説明書には、不動産屋に都合が良いような内容がありますので、オーナー様が納得できない場合、加筆、修正することで、完成するものだと考え、売買契約書と重要事項説明書をよくチェックしてください。

所有権や登記の有無などは要チェック

土地や建物には所有権、地上権、賃借権などの権利がありますが、重要事項説明書には必ず所有権と書かれているかチェックしましょう。また、登記されていない物件や建物もありますので、登記の有無もチェックしましょう。

販売資料で書かれている床面積と、重要事項説明書で書かれている床面積が異なる場合もありますが、8%前後の違いは許容範囲と考えてチェックしてください。

次に、売主をはじめ、占有、登記簿に関する事項の内容もチェックしてください。
例えば、売主については、住所や氏名が記載されていますが、契約日に免許証などを提示してもらい、売主本人が出席しているかどうかチェックします。
占有に関して賃貸契約があれば入居者がいることになり、登記簿に関しては、所有権について売主の名前と同一がどうかをチェックしてきださい。
区域区分に市街化調整区域や未線引き区域と書かれていると原則、建物の建設はできないので注意してください。

haikei

建蔽率、容積率、ライフラインの確認も忘れずに

敷地面積に対する建築面積の比率を示す建蔽率、敷地面積に対する建物の延べ床面積の比率を示す容積率が基準外になっていると違法建築となるので、金融機関から融資が受けられないので注意しましょう。

また、道路(幅4m以上)に2m以上接してないと再建築はできません。ライフライン(上下水道、ガス、電気)について、販売資料と同じかどうか確認してください。

プロパンガスの場合、機器や修理はガス会社が負担しオーナー様にメリットがあり、都市ガスは基本料金がプロパンより安いことが多いので、入居者にメリットがあります。
下水道には、公共下水と浄化槽があり、浄化槽の場合、メンテが必要なので料金などを確認してください。

管理・使用については、住宅以外に店舗や事務所に転用が可能かどうか確認してください。
管理費や修繕積立については滞納額、契約の解除や違反金については金額をしっかり確認しましょう。

土地と建物の比率、金額、瑕疵担保期間をチェック

重要事項説明書は売買契約書より詳しく書かれていますが、土地や建物の金額は書かれていません。

例えば、区分所有するマンションの土地の価格は売買契約書には明記できませんが、1棟買いの場合は、土地と建物の比率、金額は明記できるので、オーナー様の希望を伝え記載を不動産屋に検討してもらいましょう。
瑕疵(事前に知りえなかった致命的な欠陥)担保期間については、売買契約書に書かれていますが、できれば1年間を主張しましょう。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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