コラム

 公開日: 2016-07-25 

どんな物件に投資すべき?不動産の取得方針を決める9項目

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【どんな物件に投資すべき?不動産の取得方針を決める9項目】についてです。

不動産の取得方針を決める9項目の条件について

どんな条件の物件に投資したら成功するのかといった疑問は、不動産投資をはじめようとする方に共通する疑問です。

ただ、どんな物件を選んでもメリットやデメリットがあり、取得方針に沿ってセレクトすることが重要です。
ここでは下記9項目にわたって不動産の取得方針を決める条件を紹介します。

(1)区分所有にするか?1棟買いにするか?
(2)ワンルームか?ファミリー向けか?
(3)空室にするか?オーナーチェンジにする?
(4)最寄りの駅から徒歩何分位の物件にするか?
(5)物件の利回りをどの程度に設定するか?
(6)どのあたりのエリアの物件にするか?
(7)RC、SRC、木造といった様々な構造の中からどれを選ぶか?
(8)中古を選ぶか?新築を選ぶか?
(9)どのくらいの予算を投資すべきか?

背景茶

区分所有?1棟買い?ワンルーム?ファミリー向けに投資する?

一室から投資する区分所有の最大のメリットは、少額から投資できることです。さらに、区分所有するマンションの数を増やすことにより、空室、災害、事件のリスクを分散することができます。

デメリットは区分所有するマンションの数が少ないと、手間がかかる割に家賃収入が少ないことです。また担保力が弱く、金融機関から融資が受けにくい場合があります。

―棟買いの最大のメリットは、多額の家賃収入が得られることです。デメリットは流動性が低いため、利回りが悪くなって売却しようと思ってもなかなか決まらないことあります。

ワンルームのメリットは、中古の一室なら数百万円でも販売されており、金銭的なリスクを抑えて投資ができます。また、管理費用やリフォーム費用といったランニングコストが少額で済みます。
ワンルームのデメリットは、エリアによっては供給過剰になっている場合あり、空室に対しても注意しなければなりません。

ファミリー向けのメリットは、長期的な入居になる可能性があり安定した家賃収入が見込まれます。さらにリフォームによって間取りの変更ができ、需要の変化に対応ができます。

デメリットは、リフォーム費用、管理費、修繕積立費が高額になる場合があります。

空室?オーナーチェンジにする?最寄りの駅からの徒歩時間は?

空室のメリットは入居者を選べたり、リフォームをして物件の価値を上げたりすることができます。

デメリットは、入居者が決まるまでは無収入になります。

オーナーチェンジのメリットは、当たり前ですが物件を購入後、家賃収入がすぐに得られることです。
デメリットは、家賃を滞納しているなど悪い入居者がいたり、リフォームがすぐに行えなかったりします。

最寄りの駅から徒歩で10分以内の物件が好ましいですが、自動車での移動が多い地方都市などでは、最寄りの駅から徒歩で20分でも需要があります。

利回りは8~10%を基準にしますが、この数値より低くてもリフォームをして、物件の価値を上げて利回りを上げる方法もあります。
エリアは、現在住んでいる、もしくは住んだことがあるエリアが、土地勘もありおすすめです。
しかし、人口減が顕著なエリアでは、家賃を下げて空室を埋めることになるので、リフォームのメリットが得られないケースもあります。

背景茶

RC、SRC、木造からどれを選ぶか?中古?新築?

融資を受けることを前提に考えれば、RC、SRC、木造といった構造の建物の法定耐用年数が重要です。法定耐用年数が過ぎている物件は融資を受けることができませんので、中古物件を購入する際は注意が必要です。

新築物件は、長期のローンが利用できるメリットがあります。予算については、全て自己資金にすればリスクは抑えられますが、利回りやROIを考えた場合、金融機関からの融資も検討してください。
ただ、融資が多くなれば、返済額も多くなるので注意が必要です。

背景茶

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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