コラム

 公開日: 2016-07-11 

不動産投資のROI算出に必須な「キャッシュフロー」の計算方法

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資のROI算出に必須な「キャッシュフロー」の計算方法】についてです。

キャッシュフローが把握できるとROIも算出できる

キャッシュフローの計算式は、税引き後の利益+減価償却費-返済元金となります。
この計算式で登場する税引き後の利益は、表面的な家賃収入-(管理費+修繕費+国・都税金+委託管理費+経費等)-返済利子-減価償却費-(所得税+住民税)といった計算式で算出できます。

算出したキャッシュフローを使いROI(%)を算出することができますが、借入金が多くなれば多くなるほどROI(%)は大きくなり、実質的な物件価格を全て借入金で賄えば0円の自己資金で家賃収入が得られことになります。
ただ、借入金が多くなれば多くなるほどリスクは大きくなりますので注意が必要です。

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まず、税引き後の利益を算出する

不動産の純利益ともいえるキャッシュフローの計算ですが、不動産投資では必要な指数なので紹介します。

まず、税引き後の利益を下記の計算式で算出します。

税引き後の利益=表面的な家賃収入-(管理費+修繕費+国・都税金+委託管理費+経費等)-返済利子-減価償却費-(所得税+住民税)

上記の数式で、表面家賃収入-(管理費+修繕費+国・都税金+委託管理費+経費等)の部分は実質的な家賃収入です。

実質的な家賃収入から返済利子と減価償却費を引いたものは税引き前の利益になります。

キャッシュフローの算出方法について

次に算出した税引き後の利益を使ってキャッシュフローを下記の数式で算出します。

キャッシュフロー=税引き後の利益+減価償却費-返済元金

税引き後の利益の算出過程で一度減価償却費を引いていますが、キャッシュフローの算出過程でまた減価償却費を足す理由は、税務上の経費として扱う減価償却費は、実際にオーナー様は支払ってないからです。

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実際にキャッシュフローを算出しROIを考える

ここから実際にキャッシュフローを算出しましょう。

2994万円(実質的な物件価格)、204万円(実質的な家賃収入/年)、2240万円(借入金:ローン期間30年、元利均等払い、金利2.5%)、50万円(返済元金/年)、55万円(返済利子/年)、37.5万円(減価償却費/年)、36.8万円(所得税+住民税)といった条件で、キャッシュフローを算出します。

キャッシュフローは、[204万円(実質的な家賃収入)-55万円(返済利子/年)―36.8万円(所得税+住民税)―37.5万円(減価償却費/年)]+37.5万円(減価償却費/年)-50万円(返済元金/年)=62.2万円(キャッシュフロー)となります。

このキャッシュフローを使いROI(%)を算出すると、62.2万円(キャッシュフロー)÷[2994万円(実質的な物件価格)-2240万円(借入金:ローン期間30年、元利均等払い、金利2.5%)]×100=約8.24%となります。

ROI(%)を算出する計算式で注目していただきたいのが借入金で、借入金が多くなれば、多くなるほどROI(%)は大きくなり、実質的な物件価格を全て借入金で賄えば、0円の自己資金で家賃収入が得られことになります。
ただ、借入金が多くなれば多くなるほどリスクは大きくなりますので注意が必要です。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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