コラム

 公開日: 2016-06-27 

不動産の収益性を測る簡易指標 「表面利回り」とは?

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産の収益性を測る簡易指標 「表面利回り」とは?】についてです。

表面利回りを使って不動産価格を逆算で不動産の値引き交渉の材料

表面利回りは、不動産投資の他にも投資信託や株式などでも良く聞く言葉で、収益性を考える上では重要な指数です。

表面利回りは計算式・利回り(%)=年間の収入÷入手価格×100で導かれます。
このように、購入や管理にかかる税金や諸費用は含めずに算出する表面利回りですが、不動産投資であれば、同じような物件の表面利回り同士で比較すれば、どちらの物件が、高い収益性があるか、すぐにわかるので便利な指数です。

不動産に投資する場合、マンションの価格は、あくまでも売り主などの言い値なので、値引きも可能ですし、家賃だって継続的に同額が得られるとは限りません。

そのため想定される表面利回りや家賃を表面利回りの計算式に入れ、不動産価格を逆算し、算出した価格より高ければ、売主へ値引き交渉もできます。

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表面利回りは税金や諸経費は考慮されない

グロス利回りや想定利回りとも呼ばれる表面利回りは、収益性を測る簡易的な指標です。
計算式では、利回り(%)=年間の収入÷入手価格×100となります。

計算式からわかるように簡易的な指標なので、不動産投資であれば購入や管理にかかる税金や諸費用は含まれずに算出していますので、実質利回りとは異なります。
ただ、同じような不動産物件であれば表面利回り同士で比較すれば、どちらの物件が高い収益性があるかすぐにわかります。

不動産会社の広告などに利回りが書かれている場合は、たいがい表面利回りなので注意しましょう。

表面利回りを計算方法について

実際に表面利回りを計算してみましょう。
例えば、あるマンションの価格は4000万円として、家賃を月額22万円とします。月額22万円(家賃)×12カ月÷4000万円(マンション価格)×100=6.6%(表面利回り)となります。
表面利回りは6.6%ですが、実際は税金や諸経費がかかりますので低くなります。だいたい、首都圏のマンションの表面利回りは、5~8%を目標に想定しましょう。

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表面利回りの計算式を使って値引き交渉の材料にする

ご紹介した表面利回りの計算式を使って、投資額や家賃を想定することも可能です。
マンションの価格は、あくまでも売り主などの言い値なので値引きも可能ですし、家賃だって継続的に同額が得られるとは限りません。

例えば8%の表面利回り、家賃は月額22万円を想定した場合、月額22万円(家賃)×12カ月÷8%(表面利回り)=3300万円(マンション価格)となります。
マンション価格は3300万円となり、先ほどご紹介した価格4000万円のマンションなら700万円値引きをしてもらえれば、想定する利回りが達成できます。


今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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