コラム

 公開日: 2016-05-27 

「物件選び」が不動産投資リスクを回避する最重要ポイント

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【「物件選び」が不動産投資リスクを回避する最重要ポイント】についてです。

不動産投資リスクはオーナー様が回避、軽減できるものが多い

不動産投資も、株や投資信託、FXと同様にリスクはあります。

例えば、リスクとして挙げられるものには、悪い物件に投資してしまう、入居者が決まらず空室になってしまう、家賃の滞納、金利が上昇してしまう、物件が値下がりしてしまう、流動性が低い、地震や火災といった災害に遭う、入居者のトラブルや犯罪に巻き込まれてしまうなどがあります。

ただ、こういったリスクは、オーナー様の裁量によって回避や軽減できるものが多いです。
悪い物件に投資しないようにするためには、時間をかけて多くの物件を見て、物件の目利きを養ったり、収益、担保、稼動といった3つのポイントを優良物件の基準として、できるだけ3つのポイントにおいて優秀な物件に投資したりしましょう。

入居者が決まらず空室にならないようにするためには、東京など人気の地域にある物件へ投資し、投資した物件を空室保証してくれるサブリースや一括借り上げで契約するのも手です。

家賃の滞納については、滞納された家賃や共益費をオーナー様に保障する滞納保障サービスを受けることをおすすめします。

金利の上昇については、固定金利のローンを利用したり、金利の上昇をある程度見込んで、収支計画を立てたりして対応します。

また、金利が高い時期に、ローンを利用して新しい物件へ投資する必要はありませんので、金利が下がるまで待ちましょう。

物件の値下がりについては、地方都市であったり、最寄りの駅から徒歩10分以上かかったりする物件は値下がりしやすいので投資は避けてください。
不動産の流動性の低さは、デメリットばかりではなく投資額を少なくできるメリットもありますので有効に利用しましょう。

ビル群

物件の目利きを養い、収益、担保、稼動に注目する

悪い物件に投資してしまう原因の多くは、悪い物件の多さにあり、物件が100件あるとすると本当の優良物件は1件程度しかなく、残りの99件は悪い物件だからです。

不動産投資をはじめたばかりのオーナー様の場合、物件の目利きや交渉能力について未熟なので、優良な物件を探し出すことがなかなかできないことが多いでしょう。
悪い物件に投資してしまうと、入居者がなかなか決まらず空室の期間が長くなり、リフォームや修繕に多額の費用がかかります。また、入居者のトラブルも多く、安心してマンション経営ができません。
このようなことが続くと、予想された利回りは達成できずに、毎月のキャッシュフローも厳しくなっていきます。

悪い物件に見切りをつけて売ろうとしてもなかなか決まらず、売れても買い叩かれて購入価格よりかなり安くなるのが一般的です。

悪い物件に投資してしまうリスクを軽減する方法は、時間をかけて多くの物件を見る、優良物件の基準を知り基準を上回る物件に投資することです。

まず時間をかけて多くの物件を見ることで、物件の目利きを養って下さい。数件見て、物件を決定するのではなく、最低でも数十件、できれば100件程度見て下さい。色々な物件を見るうちに、優良な物件が見えてきます。

優良物件の基準とは、収益、担保、稼動の3つのポイントです。この3つのポイントにおいて優秀な物件は、高い家賃が得られ、売却額も納得できる額になります。

人気の地域にある物件へ投資

優良な物件であっても、入居者は退去する一カ月前に申し出れば、退去できる訳ですから、空室になるリスクはどの物件にもあり、完全には回避できません。

家賃収入が得られなくも、ローンの返済や管理費、税金は、オーナー様は支払わなくてはならないので持ち出しとなってしまいます。

空室のリスクを軽減する方法は、物件に投資する段階と空室になった段階で分けられます。
物件に投資する段階で空室のリスクを軽減する方法は、東京など人気の地域にある物件へ投資し、不動産管理会社とは空室保証されるサブリースや一括借り上げで契約します。
この際、注意して頂きたいのが10~20%の管理手数料が必要であることや、契約期間が満了すると家賃を下げることを不動産管理会社から提案されることがあります。
しかし、サブリース契約は手数料が割高の場合もあるので、滞納保障のある管理契約を結び賃貸管理のコストを下げることも手段の一つです。

ビル群

滞納された家賃や共益費をオーナー様に保障するサービス

家賃の滞納については、入居者の心がけ次第で発生するリスクなので、オーナー様にとっては深刻です。

サラリーマンと兼業するオーナー様でしたら、本業以外に滞納者へ家賃の催促といった気が重い仕事が発生します。
悪質な入居者は居留守や滞納のまま居座るといった行為は当たり前で、滞納したまま夜逃げといったこともあります。

こういった入居者へ電話、書面などで家賃の催促をしても、払ってもらえないなら連帯保証人に連絡する方法が一般的ですが、時間も労力もかかります。
このようなリスクを回避するためには、不動産管理会社が提供している滞納された家賃や共益費をオーナー様に保障する滞納保障サービスを受けることをおすすめします。また、家賃をしっかり納めてくれる入居者を厳選することが重要です。

金利が高い時にはローンでの不動産投資を避ける

日本は世界的にみても低金利の時代に入っているので、普通預金や定期預金にお金を預けるより、不動産投資に乗りだした方が儲かることは確かです。ただ、この先、金利が上昇するというリスクも考えなければなりません。
金融機関からローンを利用して不動産へ投資することを考えた場合、金利が上昇するリスクは軽減したいものです。

例えば、返済期間10年のローンで1000万円を融資してもらった場合、返済総額は、金利が1%で1051万円、金利が3%で1159万円、金利が5%で1273万円となっています。

返済期間15年のローンで1000万円を融資してもらった場合、返済総額は、金利が1%で1077万円、金利が3%で1244万円、金利が5%で1423万円となっています。

返済期間15年のローンで1000万円を融資してもらった場合、金利が1%から3%になると、返済総額で167万円も増えます。

ただ、金利の上昇を回避や軽減する対処方法はあります。
ローンの金利は大きく分けて、変動金利、固定金利があります。
金利が変動する変動金利のローンを避けて、固定金利のローンを利用すると金利の上昇は回避できます。

また、金利の上昇をある程度見込んで、収支計画を立てることも重要で、自己資金と借入額のバランスは重要です。
一方、金利が高い時に、あえてローンを利用して新しい物件へ投資する必要はありませんので、金利が下がるまで待つことも重要です。

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メンテナンスやリフォームを怠らず、家賃収入を中心に利益を得る

不動産バブルの時代は、不動産は値上がりするのが当たり前といった不動産神話がありましたが、現在では、主要都市にある不動産だけは値上がりし、地方にある不動産は値下がりする傾向があります。

このような状況で、不動産の値下がりを軽減する方法は、主要都市など好立地の物件を選び、メンテナンスやリフォームを怠らないことです。
賃貸用のマンションやアパートの価格は、一戸建てより立地に左右されますので、地方都市であったり、最寄りの駅から徒歩10分以上かかったりする物件は大きく値下がりする可能性があるので、投資は避けたほうがいいでしょう。

また、賃貸用のマンションやアパートは時間とともに劣化することは避けられませんので、メンテナンスやリフォームをまめに行うことで、価値を維持しましょう。
たとえ、保有する賃貸用のマンションやアパートの値下がりが避けられないとしても、メンテナンスやリフォームをまめに行うことで、価値を維持して空室にならなければ、常に家賃収入を得ることができるので、売却時に多少値下がりしていても、トータルで利益が残ります。

また、せっかくマイホームとして購入したマンションや一戸建てを売ることは、一般の人々はあまり考えないです。

さらに売却に時間も手間もかかる不動産の流動性は低く、市場はある意味閉鎖的です。
そのため、不動産の相場価格はあってないようなもので、売却するときのリスクはありますが、逆に投資する際は、交渉によっては破格の値段で不動産を購入することができます。
相続絡みだったりすると売り急いでいる場合があり、安く不動産を入手できる可能性があります。

1981年の新耐震基準以降に建設された建物を

保有するマンションやアパートが、地震や火災といった災害に遭うリスクは考えなくてはなりません。
建物の構造によって地震に対する強さは異なり、弱い順に並べると、木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリ―ト、鉄骨鉄筋コンクリートとなります。
また、建物は建物耐震基準をもとに建設されていますが、過去何回も変更、改定されています。

中でも、1981年の新耐震基準以降に建設された鉄骨鉄筋コンクリートの建物でしたら、安心できます。
また、不動産会社が提供する専門家による診断サービスを利用することもおすすめします。
火災については、オーナー様が入る保険、入居者が入る保険の二重の備えを準備しましょう。

入居者が起こすさまざまなトラブルについては、まず入居者の審査を厳しくすることで軽減できます。
例えば、職業をはじめ、勤務先、年収、引っ越し理由、連帯保証人などを厳格に審査して、入居者を決定します。
入居者が空き巣や強盗といった犯罪に巻き込まれてしまうといったリスクに対しては、玄関にオートロック、防犯カメラなどを設置して対処します。

ビル群

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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