コラム

 公開日: 2016-04-04 

サラリーマンの特権を活かしマンション投資で会社を辞めることができるのか?

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【サラリーマンの特権を活かしマンション投資で会社を辞めることができるのか?】についてです。

サラリーマンに合っている「マンション投資」

「会社を辞めるか、このまま残るか」
サラリーマン生活には、何度か決断を迫れられる時があるものです。問題は、退職後の生活でしょう。会社を辞めても暮らしていける資産があればいいですが、現実にはそうした方は多くはないと思います。しかし「ないものは作る」という発想もできます。そこで注目されているのが、「サラリーマンの特権を活かしたマンション投資」で資産を作る、ということです。

資金の不足を乗り越える「レバレッジ」の手法もあります。また、サラリーマンには自営業やフリーランスにくらべ大きな特権があります。その特権は「マンション投資」にぴたりと合っているのです。

現在、20代30代の若い世代から、40代50代の方、定年間近の方まで幅広い世代の方がマンション投資に取り組んでいます。

街並

サラリーマン生活に訪れる決断の時

サラリーマン生活を続けていると1度や2度は「会社を辞めるか、このまま会社に残るか」の決断を求められるときがあります。

ある調査ではサラリーマンが「会社を辞めたい理由」の第1位は「上司との人間関係」でした。以下、第2位「給与・待遇面の不満」、第3位「仕事内容」、第4位「経営状況の変化」、第5位「キャリアアップしたい」と続きます。

私の場合は3番目の「仕事内容」と5番目の「キャリアアップしたい」の二つでした。私は大学卒業後、外食産業の大手に就職しました。仕事に意欲的に取り組みましたが、その会社には「マニュアルありき」といった考えがあり、マニュアルの中でしか仕事ができないことに息苦しさを感じていました。そこで転職を考えたわけです。

現在、和不動産は不動産コンサルティング業務を中心に幅広く活動していますが、ご相談に訪れるオーナー様のお悩みは、お一人ひとり違います。マニュアル仕事は通用しません。また、コンサルティングを通して、オーナー様と長くお付き合いさせて頂き、そのことを大変ありがたく思っています。

将来に備え収入源を3つ持つ

将来、安定した生活をするためには3つの収入源が大切だと言われています。

一つは「年金収入」、もう一つは「仕事による適度な収入」、そして、「資産収入」です。

年金収入は、現在のところ、その不安定さばかりが指摘されている状態ですが、やはり重要な要素です。

また老後「完全に仕事を離れて何もしない」というのも、生活にメリハリがなくなるかもしれません。

そして、「資産収入」。これのあるなしで将来の生活、老後の生活は大きく左右されることになります。

年金と高齢者でも収入を得ることができる仕事、この二つだけでは不安を覚えざるを得ません。だからこそ、もう一つの収入源になり得る「マンション投資」による資産づくりがクローズアップされてくるわけです。

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マンション投資のしくみ

しかし、ここで言う「マンション投資」は、マンションを1棟買って転売して儲ける、というようなバブル期によく見られた投機的なマンション投資ではありません。「ワンルームマンションを購入し、これを貸して家賃収入を得る」というものです。

もちろん、ワンルームマンションと言えど高額な買い物です。しかし、購入にはローンを利用し、ローン期間中は家賃でローンを返済、ローン終了後は購入したワンルームマンションが資産となり、家賃収入が入るというモデルです。
大切なのは「ローンで購入する」という点、そしてローン期間中、家賃で返済するという点です。

レバレッジとは何か

「ローンで購入する」と聞くと、多くのサラリーマンの方が「いや、ローンは大変でそんな余裕はありません」と尻込みされるでしょう。

しかし、投資には「レバレッジ効果」というものがあります。レバレッジは「てこの原理」を意味しますが、少ない資本金でも大きな取引ができるようになることを意味します。
FXなどでは、たとえば10万円の証拠金でも、10倍のレバレッジをかければ、100万円として取引ができることになります。

この「レバレッジ効果」をマンション投資に置き変えてみると、「ローン」という言葉への過大な心配がなくなるのではないでしょうか。不動産投資は、ギャンブル的なものではなく「小さい資金で投資効果を上げ、収益性も高める」という堅実性を帯びたものだからです。

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レバレッジ効果の具体例

レバレッジ効果を具体的に見てみましょう。

例えば、1000万円の自己資金があったとします。その1000万円を元に年間80万円の家賃収益が見込める物件を購入したとしましょう。利回りは、家賃収益80万円÷1000万円=8%になります。
この1000万円を頭金として2000万円を借り入れ、年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の物件を購入した場合と比べてみましょう。

家賃収益240万円÷3000万円=8%。
利回りは同じく8%です。しかし、借入れ金2000万円の年間利息額を3%として計算すると、
借入れ金2000万円×3%=年間利息額60万円。
家賃収益は年間240万円見込めました。
すると、年間収益240万円-年間利息額60万円=180万円。

ローンを組まずに1000万円を投資した場合の収益は80万円。それに対し、2000万円のローンを組んで投資した場合、収益は240万円。3倍の収益になるのです。これが不動産投資における「レバレッジ効果」と言われるものです。

レバレッジ効果を生み出すのは、不動産の投資利回りと借入れ金利の差分です。
借入れ金の金利以上の利回りで不動産が収益を生み出しているのであれば、「てこの原理」によってプラスのレバレッジ効果が得られるわけです。

サラリーマンの特権を利用する

ところで、いまご説明した「レバレッジ効果」はいかにして生み出されたのでしょう?
重要な点は、2000万円を借入れることができたという点です。言い換えれば、しかるべき金融機関が「2000万融資をしてもいい」と判断したということです。

フリーランスで仕事をしている方が、こう話しているのを聞いたことがあります。
「フリーで年収500万円から600万円はコンスタントに稼いでいるのに、クレジットカードの審査に落ちた。パートのカミさんは年で100万円いかないのにOK。どういうことだろう?」

これは奥様がパートをなさっている「会社」の「信用」がものを言ったということです。
これはサラリーマンが持つ大きな特権です。「会社」が持っている「信用」を十分に利用し、会社にいる間から、将来を見据えた投資、なかでもローンが終われば物件は自分の所有になる「マンション投資」をおすすめする所以です。

街並

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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