コラム

 公開日: 2016-03-28 

負けないワンルームマンション経営術

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【負けないワンルームマンション経営術】についてです。

「負けないワンルームマンション経営」を始めてみませんか

サラリーマンとして勤勉に働いても、安心して自分たちの老後生活を送ることが困難な時代となっています。
貯金の利子で、子どもの教育費や老後生活をまかなうことはできなくなりました。
私たちはサラリーマンとして働いて得た収入を単に貯金するだけでなく、自分の手を煩わさない色々な方法を使って、増やし活かしていかねばなりません。

では、どんな方法を用いれば自分が手をかけなくてもお金を得ることができるのでしょうか。

これから紹介する方法は、長期的に安定した収入を得る方法です。
短期間で収益を上げられることができても、同時に失敗して損失を出すリスクも高い株式やFXでもなく、数カ月先の値上がりを待って利益を得る不動産投資でもありません。
これらは、「投機」や「投資」と呼ばれますが、うまく行けば短期で高収入が得られる一方、失敗して資金を失ってしまうリスクも高い方法です。

ワンルームマンション経営は長期間にわたって家賃収入を得る仕組みをつくり、劇的に収入は上げられなくても安定した収入を、手を煩わさずに受け取る方法です。
立地、利回り、品質を総合的に判断して物件を購入し、リスクを減らしながら「経営」を進めていきます。
投機でも投資でもありません。

投資物件を見極めることができれば「負けずに」(元手を失うことなく)確実に収入を上げることができます。

haikei

ワンルームマンション経営が始めやすい理由とは

数ある財テクの中でも、なぜワンルームマンション経営が始めやすいのでしょうか。

(1)低リスクで長期間安定収入が得られる
貯金は長期間銀行に預けてもわずかな利子がつくだけですが、その貯金でワンルームマンションを購入すれば、入居者が途切れない限り長期間の家賃収入が得られます。
物件の維持・管理費や物件購入のローンを差し引いても収入があれば、老後生活の私的年金にもなります。

(2)ローンで購入すれば生命保険代わりにもなる
物件を、ローンを利用して購入する時は団体信用生命保険に加入が義務付けられています。
加入者が死亡、または思い病気を患った時、保険によりローン返済が行われるため、その後の家賃収入はそのまま収入となります。
すでに加入済みの生命保険の死亡保障を減らすこともできるので、節約にもなります。

(3)相続税対策
賃貸用ワンルームマンションは、現金で相続する場合の20~40%程度の相続税で済みます。

(4)レバレッジ効果
ワンルームマンションのような不動産は、他の事業に比べても融資が受けられやすいメリットがあります。
投資用ワンルームマンションを購入する時、自己資金に加えて借入れ資金を調達することで、自己資金のみで事業を行うよりも、投資利回りが向上します。

(5)インフレ対策効果大が大きい
デフレ時代がインフレへとシフトしつつあります。
インフレ傾向になれば、貨幣の価値が下がるため現金や預金の価値が目減りする一方、立地の良いワンルームマンションなら、物件価格が上昇するため、ワンルームマンション経営はインフレ対策として有効な資産運用方法です。

(6)節税効果
ワンルームマンション経営から得た家賃収入から、固定資産税や減価償却費、その他の必要経費を差し引いて赤字となった場合、サラリーマンの給与所得から差し引くことができます。
ワンルームマンション経営における損益を確定申告すれば、所得税が減額されます。そして所得税額より算出された住民税も減税されます。

「負けない」ワンルームマンション経営でもリスクはある

ワンルームマンション経営は絶対に「負けない」投資というわけではありません。ワンルームマンション経営におけるリスクを3つに分けて考えてみましょう。

①物件そのものに原因がある場合
ワンルームマンション経営が成功するカギとなるのは、その物件の立地や維持・管理内容です。
これらが悪ければ、入居希望者がなく物件は長期間空室となり、家賃収入が入ってこなくなります。
また入居者が決まらないからといって安易に家賃を下げてしまうと、経営の収支に大きな影響を与えてしまいます。
最悪の場合赤字となり経営が行き詰ることになります。

投資用ワンルームマンションを購入する時は、入居者が途切れない物件を見極めなければなりません。
都内においては、駅徒歩10分圏内、オートロック、インターフォン、エレベータなどの設備が充実しているなどをチェックして物件を選んでください。
投資用ワンルームマンションは、必ずしも新築である必要はなく、逆に中古の立地の良い物件の方が高い利回りで経営できます。

そして立地の良い物件でも、毎日の清掃や建物設備のメンテナンスが管理会社によって適切に行われているかどうかをチェックして下さい。

②経済情勢
経済情勢は日々変化しています。
物価や金利は、政策や景気の影響を受けて上昇や下降を繰り返しています。
ワンルームマンション経営者は、これらの情勢がある程度変化しても収入が得られるように資金を調達し経営計画を立ててください。

オーナー様ができる対策としては、今後消費税が増税される前に次の物件を購入しておく、低金利でローンを支払っている間に繰り上げ返済を行って金利分の支払いを節約するなどがあります。専門家にアドバイスをもらいながら節税対策をすれば効率よく経営を進められます。

③その他
物件や経済情勢以外に考えられるリスクには、火災や地震といった天災や事件、事故が考えられます。
物件を購入する時は、立地に加えて建物の構造がしっかりしているかどうかも大切です。
新耐震性の建物(1982年以降建設)を選ぶのが目安となります。また損害保険に加入しておくのは言うまでもありません。

後々投資用ワンルームマンションの物件数を増やすなら、同一地域に所有するのではなく都内でも違うエリアに物件を購入して、建物倒壊のリスクを分散させてください。

ワンルームマンション経営の成功は管理会社がカギ
「負けない」ワンルームマンション経営は、オーナー様本人が不動産経営の知識や経験を積むことも大切ですが、オーナー様の事業のパートナーとなるワンルームマンション管理会社の選定も大切です。

ワンルームマンション経営は、複数の物件を運用することで収入を増やす事業なので、オーナー様1人ですべての業務を担うのは大変な負担がかかります。

●入居者募集
●集金代行
●敷金精算
●滞納督促
●リフォーム工事手配
●入居者からのクレーム対応

これらの業務をすべて請け負ってもらえる賃貸管理会社を探してください。
業務委託をするにはコストがかかりますが、それを差し引いても収入が得られるように計画を立てます。

信頼出来る賃貸管理会社を探すには、次のポイントをチェックしてみましょう。
●ワンルームマンション管理専門業者
●物件販売から賃貸管理まで一貫経営をしている

ワンルームマンション経営では「入居者が見つからない」「家賃値上げ交渉がうまくいかない」といったトラブルが日々発生します。

管理実績数が多い賃貸管理会社なら、一連のトラブルへの対応もスムーズに行ってもらえます。
また、物件の販売からその後の賃貸経営管理まで請け負う会社なら、問題がある物件を販売することは少ないと考えられます。新規物件を購入する時の目安としてください。

収益を得ながらも、任せられるところは専門家にどんどん任せて経営をすすめて物件数を増やしていくのが、「負けない」ワンルームマンション経営のポイントとなります。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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