コラム

 公開日: 2016-03-22 

利回りが変わる築10年以内の中古マンションへの投資もねらい目

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【利回りが変わる築10年以内の中古マンションへの投資もねらい目】についてです。

初期投資やランニングコストが低い築10年以内の中古マンション

マンション投資用の賃貸物件を探すときには、最初の入居者だけにしか高額な家賃の設定ができない新築物件より中古物件のほうがおすすめです。
特に築10年以内の物件は、新築に比べ、70~80%の価格で購入でき、ランニングコストがあまりかかりません。

マンション経営で増大するランニングコストは問題で、マンション1棟を保有するオーナー様は、築10年以降、雨漏りなどを防ぐ屋上などの防水工事に400~450万円、外壁を塗り替えたり張り替えたりする費用に1000万円以上かかることもあります。

ランニングコストと家賃のバランスが崩れ、実質利回りが極端に下がってしまった場合は売却も検討しましょう。

相場より比較的安い物件を購入したオーナー様は、土地総合情報システムで実際に行われた不動産の取引価格を調べてから、購入したほうがよいでしょう。

背景茶

築10年以内の物件が投資に向いている理由について

マンション投資用の賃貸物件を探そうと考えた場合「新築物件にするか」「中古物件にするか」について考える方が多いと思います。

新築物件は、購入価格は高いですが、中古物件より高額な家賃を設定できます。
ただ、新築物件として高額な家賃で貸し出すことができるのは、最初の入居者だけで、次の入居者からは中古物件として安めに家賃を設定しなければなりませんので、実質利回りが悪くなってしまいます。
このようなことから、マンション投資用の賃貸物件は中古物件が良いと考えられています。
それでは、築何年くらいの賃貸物件が狙い目かというと、築10年以内の中古物件が狙い目です。

築10年以内の物件は新築に比べ、70~80%の価格で購入でき、ランニングコストがあまりかからないのでおすすめです。

築10年を節目に増大するランニングコストについて

ランニングコストはマンションを維持するための費用です。
区分所有でマンションの1室を所有すると、管理費をはじめ、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災・地震保険料がランニングコストとしてかかります。
この中でも修繕積立金は、古い物件になればなるほど高額になる傾向があり、築10年が節目だといわれています。

修繕積立金は、マンションなどにある共用部分の大規模修繕に備え積み立てるお金ですが、区分所有でマンションの1室を所有したら、新築時は1万円程度ですが、だんだん高額になることが多いです。

さらに、築10年を超え大規模修繕の前に、修繕積立金のほかに一時分担金を用意しなければならないこともあります。

マンション1棟所を有しておられるオーナー様でしたら、例えば、2LDK(50㎡)で全30戸のマンション(6階建て、RC造、建築面積80坪)の修繕にかかる費用は、築3年目で、水回りの配水管の清掃で12~15万円程度かかります。
築5年目で、マンションの屋上に備え付けてある手すり、避難用の階段などの金属部の塗装が剥がれてくることがありますので、塗装の塗り替えに200~250万円ほどかかります。

築10年を過ぎた頃から大規模修繕が必要になり、屋上の雨漏りなどを防ぐ防水工事に400~450万円もかかり、さらに築15年を過ぎた頃にはマンションの外壁を塗り替えたり、張り替えたりする費用に1000万円以上かかることもあります。

このようなことから、築10年を過ぎた物件を購入してしまうと、すぐに大規模修繕の費用や一時分担金などが必要になりランニングコストが高くなってしまう反面、この時期から家賃は安くなっていく傾向にあり、実質利回りが下がっていきます。

保有しているマンションの築年数が10年を超え、ランニングコストと家賃のバランスが崩れ、実質利回りが極端に下がってしまった場合は、売却も一つの方法です。
売却したお金とこれまでの家賃収入で得たお金を資金として、新しい賃貸物件を購入します。

背景茶

土地総合情報システムで実際に行われた不動産の取引価格を調べる

前述のように、築年数が10年以内の物件を購入したほうが、ランニングコストが少なくて済む可能性が大きいのですが、初期投資をできるだけ抑えたいオーナー様は、購入を検討している物件の価格が「相場に比べて高いか安いか」ということも気にかかりますよね。

そんな心配を払拭(ふっしょく)するのが、国土交通省が提供する土地総合情報システムです。
インターネットで、土地総合情報システム(URL:http://www.land.mlit.go.jp/webland/)にアクセスしていただき、実際に行われたいくつかの不動産の取引価格を調べ、相場を調べます。

土地総合情報システムで、不動産取引価格情報検索をクリックして、画面上で検索して表示させるか、もしくは検索してCSV形式のデータをダウンロードするか選択し、取引された時期を決定します。

次に、画面上で検索して表示させる場合は、建物や土地など種類を選択してから、比較したい住所や路線、駅名を決定します。

検索してCSV形式のデータをダウンロードする場合、比較したい都道府県、市区町村を決定します。

土地総合情報システムで調べられる情報は、不動産の取引価格以外に、所在地、間取り、最寄りの駅までの距離、面積、用途や築年数などがあり、総合的に物件の価値が判断できます。

総合的な物件の価値を加味した上で、調べた不動産の取引価格より、オーナー様が購入を検討している賃貸物件の価格のほうが低かった場合はお買い得です。
ただ、安く物件が売り出されている理由は色々あり、売主が早く売却したいケース、老朽化で空室が増えているケース、物件の売買経験が少ない売主のケースが挙げられますので注意が必要です。

背景茶



今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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