コラム

 公開日: 2016-03-17 

不動産投資の物件選びは実利回り4.5%を軸にセキュリティ面もチェック

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。本日は、【不動産投資の物件選びは実利回り4.5%を軸にセキュリティ面もチェック】についてです。

実質利回り4.5%をベースに物件を選ぶ

不動産投資で物件を選ぶ際にチェックして欲しいポイントには、利回りや間取り、耐震性、セキュリティがあります。

表面利回り、想定利回り、実質利回りに分かれる利回りの中でも、支出(年間)が考慮して算出される実質利回りは特に重要です。
例えば、都内の中古マンションの平均的な実質利回りは5%前後なので、物件選びの参考してください。

また、使い勝手の良さからバス、トイレ、洗面所が別々になったセパレートタイプの物件が人気で、このような間取りかどうかチェックしましょう。
1981年以降に建設された建物は、厳しい新耐震基準をクリアしているので耐震性に優れているので、1981年以降に建設された物件かどうかもポイントです。

加えて、オートロックやカメラ付インターホンといったセキュリティ設備は、都内の物件には必要です。このようなセキュリティ設備が付いた物件かどうかチェックしましょう。
これらのチェックポイントをクリアした物件は、高い価値がありおすすめです。

背景茶

不動産投資における利回りについて

不動産投資で物件を選ぶ際に、チェックにしていただきたいのが利回りです。利回りとは簡単にいうと、投資した金銭に対し戻ってきた金銭の割合です。
不動産投資における利回りは、購入した物件の価格に対して、年間でどれだけの利益を産むかを判断する指数です。この利回りが高い値を示せば示すほど、儲かる物件と考えても良いでしょう。

よく不動産投資の広告で、利回りは〇%と書かれていることがありますが、この利回りはたいてい表面利回りです。

例えば、築年数が20年以上の比較的古いマンションは、販売価格の下落が激しい割には、家賃相場の変化は少ないため、表面利回りは8%以上のものが多く見られます。
築年数20年未満の比較的新しいマンションは、販売価格が高い割には、中古であるため、高い家賃は設定できませんので、表面利回りは5~6%のものが多く見られます。

また、区分所有よって、2400万円で購入したファミリー向けマンションの1室を家賃10万円で貸した場合、表面利回りは5%となります。
同じく区分所有によって、1200万円で購入したワンルームマンションの1室を家賃5万円で貸した場合、表面利回りは5%となります。

これらのことから、購入したマンションの価格に対して適正な価格の家賃が設定できれば、マンションの種類、購入金額にかかわらず同等の利回りが期待することができます。

不動産投資における利回りの種類と目標とする利回りについて

不動産投資には、ご紹介した表面利回りの他に実質利回りと想定利回りがあります。

それぞれの計算方法を紹介します。
表面利回り(%)は、[収入(年間)÷マンションなどを購入した金額×100]で算出できます。
実質利回り(%)は、[収入(年間)-支出(年間)÷マンションなどを購入した金額×100]で算出できます。
想定利回り(%)は、[想定する収入(年間)÷マンションなどを購入した金額×100]で算出できます。

表面利回りと実質利回りの違いは、マンションなどを経営する際に発生する支出(年間)を「考慮しているか、していないか」です。
マンションなどを経営する際に発生する支出(年間)は、マンションなどを所有する際に発生する諸経費の合算で、建物管理費をはじめ、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料、税理士や弁護士などへの報酬が含まれます。

例えば、 9,600,000円で購入したマンションには、年間260,000円程度の諸経費がかかることもあります。
このように、マンションなどを経営する際に発生する支出(年間)の額は大きいので、実質利回りが重要となります。

表面利回りが8%ある、築年数が20年以上の比較的古いマンションでも、実質利回りは5%程度になってしまうことがあります。
また、表面利回りが5~6%ある、築年数10年未満の比較的新しいマンションでも実質利回りは4.5%程度になってしまうことがあります。

このようなことから、都内の中古マンションの平均的な実質利回りは4.5%前後なので、これの値を物件選びの参考にするとよいでしょう。

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物件選びのチェックポイントについて

物件選びのポイントは、これまでご紹介した利回りのほかにも、間取りや耐震性、セキュリティがあります。

一昔前までは、バス、トイレ、洗面所が一体となったユニット3点式が設置された物件が主流でしたが、現代では、使い勝手の良さなどからバス、トイレ、洗面所が別々になった物件が人気となっています。
お目当ての物件がこのような間取りになっているかチェックしましょう。

阪神淡路大震災や東日本大震災を経験し、建物の耐震性については誰もが気になります。
1981年を境に建物の耐震基準が大きく変わり、1981年以降に建設された建物は、厳しい新耐震基準をクリアして建設されています。
このため、1981年以降に建設された物件かどうかチェックしましょう。

ほか、犯罪が多発する都内などの物件には、セキュリティ面の設備を整えて欲しいという要望が多いです。
例えば、オートロックやカメラ付インターホンといった設備の設置にとどまらず、警備会社と契約している物件が人気です。このようなセキュリティ設備が付いた物件かどうかチェックしましょう。

初めての不動産投資で物件を選ぶ際、これまでにご紹介したポイントをチェックして物件を選びましょう。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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