コラム

 公開日: 2016-03-14 

不動産投資のエリア選びは人口と路線選びから

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資のエリア選びは人口と路線選びから】についてです。

入居者の要望に合ったエリアの物件を選ぶ

区分所有で1室しか所有しない場合、空室になった時点で、管理費などはオーナー様の持ち出しになってしまいます。

不動産投資で空室というリスクを回避するためには、まず入居者となるターゲットをしっかり絞ることが重要です。
家族、学生、社会人といったターゲットの中でも、長期にわたって入居してもらえる可能性があり、安定した家賃収入が得られ、部屋の使い方も丁寧…、といったことを考える場合、社会人に絞るのが良いでしょう。

社会人に人気がある通勤に便利な賃貸物件は、人口が多く、企業が集中している都内の中でも、山手線をはじめ、中央線、丸の内線、東横線のエリアに多く、池袋駅をはじめ、渋谷駅、新宿駅、東京駅の近くにある駅周辺なら、お手頃な価格の賃貸物件が見つかるはずです。

これらの駅周辺の物件でも、駅から徒歩10分以上あると人気が下がりますので、徒歩5分以内にある賃貸物件がおすすめです。

ビル群

社会人向けの賃貸物件が安心して投資できる訳について

不動産投資で、賃貸物件を探そうと考えた際に、まず考えていただきたいのが、誰をターゲットにした賃貸物件にするかです。

ターゲットを絞らずに賃貸物件を購入して貸し出しても、すぐに空室やトラブルになってしまったり、退去時に予期せぬ大幅な修繕が必要になったりすることがあるので、注意が必要です。

例えば、入居者を家族、学生、社会人と分けて考えターゲットを絞ります。

家族をターゲットとした場合、長く入居してもらえる可能性もありますが、子供が室内に傷を付けたり、遊ぶ声や走りまわる足音などで住民間のトラブルなったりすることは十分考えられます。

社会人をターゲットにした場合、長期にわたって入居してもらえる可能性があるため安定した家賃収入が得られ、部屋の使い方も丁寧な場合が多いです。

学生をターゲットとした場合、学校を卒業するとすぐに転居し、短い入居期間になってしまうことが多く、その後、入れ替わりで新しい学生が入居してくれない場合は、安定した家賃収入を期待することができません。
これらのことを考えると、ターゲットは社会人にしたほうが無難だと考えられます。

社会人が気になる通勤に便利な賃貸物件について

それでは、社会人が賃貸物件に望むことはどのようなことがあるでしょうか?
築年数、設備も賃貸物件を選ぶ時の条件になりますが、社会人の場合、通勤に便利かどうか?が重要です。

都内の通気ラッシュは凄まじく、人に押されて気分が悪くなり、途中で下車してプラットホームでうずくまる人も少なくありません。
このような通勤ラッシュを軽減させたい、という気持ちが社会人の多くの本音でしょう。それゆえ、通勤に便利な賃貸物件が人気です。

ビル群

都内で通勤に便利でお手頃な賃貸物件について

人口が多く企業が集中する都内のエリアにある賃貸物件のほうが、埼玉、千葉、神奈川など地方のエリアにある賃貸物件比べ、通勤に便利なのは言うまでもありません。しかし、駅に乗り入れている鉄道会社の数や最寄りの駅からの距離も重要で、JRや私鉄など最低2社乗り入れている駅から徒歩5分以内にある賃貸物件が特に人気です。

例えば、都内で通勤に便利なエリアとして知られるのが、山手線をはじめ、中央線、丸の内線、東横線のエリアです。

山手線の中でも、複数の鉄道会社の乗り入れがあり人気がある池袋駅、渋谷駅、新宿駅、東京駅の周辺にある賃貸物件なら、空室のリスクは低いですが、その分購入価格も高くなりますので、区分所有であってもそれなりの資金を用意しなければなりません。
ただ、これらの駅に近い駅で、その周辺でしたら、比較的安い物件が見つかるかもしれませんのでチェックしましょう。

例えば、代々木駅でしたら、山手線の他に、中央線、都営大江戸線、総武線。神田駅でしたら、山手線の他に、中央線、銀座線、京浜東北線が乗り入れているので通勤に便利です。また、御茶ノ水駅でしたら、中央線の他、丸ノ内線、総武線。四ツ谷駅でしたら、中央線、南北線、丸ノ内線 、総武線 が乗り入れているので通勤に便利です。

ただ、これらの駅の周辺の賃貸物件でも、駅から徒歩10分以上あると人気が下がります。
賃貸物件で、徒歩で○分という表示を良く見かけますが、徒歩1分で80mという基準があります。
ハイヒールなどを履いた女性が歩く速度が平均分速80.3mだったことから、この基準が決まったそうです。

例えば、徒歩10分となると駅と賃貸物件の距離が800mもあることになり、この道のりの間に、信号などが多いと所要時間はさらにかかってしまうことになります。
このようなことから、徒歩5分以内ある賃貸物件が人気です。

ご紹介した駅以外にも、社会人に人気がある駅はたくさんありますので、住みたい街ランキングなどが不動産のポータルサイトに書かれているので、内容を参考にしてみてください。

2015年の住みたい街ランキング1位の吉祥寺には、京王井の頭線 、中央線 、総武線が乗り入れる吉祥寺駅があるため通勤に便利で、近年、京王井の頭線駅にキラリナ京王吉祥寺が開業するなど、商業ビルにも魅力があります。

また、吉祥寺駅の北口には吉祥寺本町や吉祥寺東町など住宅に適したエリアが広がり、住みやすい街としても認知されています。
吉祥寺駅から徒歩圏内に東京都立井の頭恩賜公園があり、一年を通じてにぎわっています。

東京都立井の頭恩賜公園には、野外ステージをはじめ、競技場、テニスコート、野球場、ボート場があるため、スポーツで汗を流す人が見受けられます。
また、サクラ、ラクウショウ、ヒトツバダゴ、ヒノキなども植えられていますので、季節には美しい花々が咲き誇り、その景色を楽しむことができます。

ビル群


今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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