コラム

 公開日: 2016-03-09 

不動産投資では実質利回りをおさえ、収支プランを把握する

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資では実質利回りをおさえ、収支プランを把握する】についてです。

収支プランをしっかり把握して不動産投資をスタート

超低金利時代に突入してずいぶんと経ちました。銀行にお金を預けていても、ほとんど金利がつきません。

人気の国債も同様にわずかな金利しか産まず、株価も不安定で、せっかく購入した株でも塩漬けになる危険性も大です。

このような状況で、将来、直面するかもしれないリストラなどに備え、何か事業を起こしたいと思っているサラリーマンの方も多いと思います。

ワンルームマンションを購入して賃貸することは、立派な事業です。そして、事業を行う場合で重要なのが収支プランです。そして、収支プランを立てる上で参考にしていただくのが実質利回りです。

マンションなど不動産の収益性を測る尺度の一つとなる実質利回りは、マンション経営にかかる経費なども考慮しています。
マンション経営にかかる経費は多岐にわたり、管理費をはじめ、修繕積立費、管理代行手数料、固定資産税などが挙げられます。

サラリーマンがマンションなどに不動産投資をする場合にメリットがあります。
例えば、不動産投資で赤字になったら、赤字分は給与所得から差し引かれたり、減価償却費が経費として計上できたりします。
会社勤めとマンション経営の二足のワラジで収入を得ることで、得られるメリットも数多くあります。

街並

不動産投資における表面利回りについて

表面利回りとは、マンションなど不動産の収益性を測る尺度で、表面利回りが高ければ高いほど儲かるということです。

例えば、2,000万円(税込み)のワンルームマンションAを購入して家賃月額9万円を想定した場合と、4,200万円(税込み)のファミリー向けマンションBを購入して家賃月額19万円を想定した場合では、どちらのほうが、表面利回りを期待できるでしょうか?

表面利回りの計算方法は、「想定する年間の家賃収入÷マンションの購入価格」です。

計算方法に沿って計算すると、
ワンルームマンションAは、「家賃月額:9万円×12か月÷マンションの購入価格:2,000万円(税込み)=表面利回り0.054(5.4%)」

ファミリー向けマンションBは、「家賃月額:19万円×12か月÷マンションの購入価格:4,200万円(税込み)=表面利回り約0.052(5.2%)」となります。

つまり、マンションの購入価格に見合った家賃を想定すれば、表面利回りは同等になり、たとえワンルームマンションであっても十分に収益性が見込めるということです。

ただ、表面利回りでは、マンション経営にかかる経費などは考慮していませんので、収支プランを把握する上で重要なのが実質利回り、ということは忘れないでください。

不動産投資における実質利回りについて

表面利回りに対して、実質利回りというマンションの収益性を測る尺度がありますが、実質利回りではマンション経営にかかる経費などを考慮しています。

実質利回りの計算方法は、「(想定する年間の家賃収入-マンション経営にかかる経費)÷マンションの購入価格」なので、表面利回りより低い値が算出されます。

マンション経営にかかる経費にはどのようなものがあるでしょうか?
マンション経営にかかる経費には、管理費、修繕積立費、管理代行手数料、固定資産税などがあります。
マンションの管理規定にある管理費の内訳は、事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備関連業務費などです。
会計や出納の業務にかかる事務管理業務費は、2000円程度です。
管理員業務費は、管理員を雇用するための費用で時給1000円程度としています。
清掃業務費は、マンションの共用スペースなどの清掃にかかる人件費で、時給で1200円程度としています。

年に1、2回の清掃なら、マンション(30~50戸規模)で4万円程度、マンション(100戸規模)で、7万円程度です。
建物・設備関連業務費には、消防設備点検、特殊建築物等の定期調査、簡易専用水道施設の調査、昇降機の定期検査、貯水槽の清掃にかかる費用が含まれます。

マンションなどの建物は日々老朽化していきますので、大規模な修繕に必要な費用を積み立てる修繕積立費がかかります。

新築の場合、たいてい修繕積立費は10,000円/月以下でスタートしますが、10年ほどすると管理会社などから高額な大規模修繕の提案を受け、ほとんどの場合、いままで積み立てた修繕積立費では賄い切れないことが判明するので注意が必要です。

管理代行手数料は、入居者の管理、賃料の集金代行、賃料滞納への対処、住民からの苦情への対応などにかかる費用です。
固定資産税はマンション購入後にかかる税金で、「課税標準額×標準税率(1.4%)」となることが多いです。

街並

サラリーマンの節税メリットについて

不動産で得られる所得は、「想定する年間の家賃収入-年間経費」で算出できます。
サラリーマンなら、もし年間経費が想定する年間の家賃収入を上回り、赤字になった場合、赤字分は給与所得から差し引かれ課税されます。

一方、年間経費の中には減価償却費、住宅ローンなども含まれます。
マンションなど物件の取得費の中で、建物に費やした費用は減価償却費として、耐用年数に応じて経費として計上できます。

しかし、物件購入後、順調にマンション経営がすすみ、減価償却費や住宅ローンが減少していくと、所得税や住民税が増加していくことも忘れないようにしましょう。

街並


今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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