コラム

 公開日: 2016-01-15 

マンション経営はキャッシュフローだけでなく売却益にも目を向けろ

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【マンション経営はキャッシュフローだけでなく売却益にも目を向けろ】です。

マンション経営には、売却益というメリットもある!

マンション経営のメリットは、家賃収入が入るというシンプルな収益だけではありません。

マンション経営で大切なのは、最終的な運用実績だということをご存知ない方は多いと考えられます。運用実績は売却時に決まると言われていて、マンション経営には売却益というメリットもあるのです。

では運用実績とは、いったいどういう計算で生まれるか、また売却益を増やす方法について解説しましょう。

haikei

キャッシュフローと売却益の関係は?

マンション経営で大切なのは、キャッシュフローだと思われています。確かに毎月のキャッシュフローは大切です。

しかしながら、マンション経営で最終的な運用実績は、キャッシュフローだけではなく売却時に確定するのです。
キャッシュフロー+内部収益=運用実績という計算になります。

キャッシュフローは資金の流れで、簿記上では
売上-経費+(非現金支出-非現金収入)=キャッシュフロー
と計算されます。

どんなに黒字経営をしていてもキャッシュフローがマイナスであれば、最終的には資金が底をついて黒字倒産となってしまいます。

また、キャッシュフローがプラスであれば帳簿上では赤字経営であっても経営が可能なのだという考え方があるようですが、果たしてそうでしょうか?

いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、内部収益を差し引いてマイナスならば、その投資は失敗であると言えます。
そもそも内部収益とは、ローンの残債から売却価格を差し引いたものです。
売却価格−ローン残債=減った元金×売却価格の変動率
という計算になります。
では、最終的に運用実績を最大に増やすには、どうすればいいのでしょうか?
それは、残債を少しでも早く減らすことです。

売却益をアップさせる方法

運用実績を増やすし、残債を少しでも早く減らすには、どうすべきか?
順を追って確認していきましょう。

まず、マンション経営では毎月のキャッシュフローだけでなく、物件購入から売却までの一連の流れをよく考えプランニングすることが大切です。
マンションをいつか売却することを想定し、その時の売却益に有利になるような計画を立てます。

マンションを売却すれば、収益としてお金が入ります。ただ残債が残っている場合、残債よりも高い値段で売却できなければ家賃収入も売却益も得られないまま終わってしまいますので注意が必要です。

一般的な元利均等返済の場合、残債(元金)は減っていきます。
返済開始当初は、利息と残債の割合は、だいたい5対5となりますが、返済していくうちに、返済額に含まれる元金の割合が増えていきます。

以上のような仕組みとなっているので、借入期間をどれくらいにするかについて検討してから融資を受ける必要があります。
借入期間は、短いほどキャッシュフローは、悪くなりますが、内部収益は高くなります。期間が短いと完済までが早くなり、完済後のキャッシュフローがよくなります。

したがって、初期段階のキャッシュフローだけではなく、トータルに判断することが運用実績を増やすことにつながるわけです。
借入期間は長過ぎず、できるだけ短くすることをおすすめします。
借入の途中で、まとまった金額を返済することで、借入年数を減らすことも可能です。

haikei

マンション経営において、売却のタイミングに注意すること

マンション経営では、借入期間を長くし過ぎず、トータルなプランを検討する事が大切です。
一方、マンションを購入後、すぐに売却してしまうことはNGです。
それは、前述したように、残債が残っているのに、残債よりも高い値段で売却できなければ、家賃の収益も売却益もなくってしまうことが大きな理由ですが、それだけではありません。

マンションを購入価格プラス諸経費よりも高い値段で売った場合、その収益に対して税金がかかります。

この税率が問題となります。なぜなら、所有期間が5年を超えると約20%(所得税15%+住民税5%)ですが、所有期間が5年以下の場合は、約39%(所得税30%+住民税9%)と割高だからです(2015年12月時点)。
これは、バブル期に行われていたような、買ってすぐに売る投機的な売買を抑制する意味を込めた措置だと言えます。

以上のような理由から、たとえ、「今なら購入したマンションが購入価格よりも高く売れる」というニュースが耳に入り、不動産業者に甘い話と共に、売ることをすすめられるようなことがあっても留まってください。
不動産物件を所有していると、色々な声がかかり情報も錯綜します。しかし、おいしい話には簡単に乗らず、冷静な態度で見極めていかなければいけません。
マンション経営は、多方向から総合的に考えることが成功の秘訣です。衝動的な判断はしないよう気をつけてください。

haikei


今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

年間100回開催の和不動産のマンション経営セミナー

http://nagomi-fudousan.com/seminar/study/

マンション経営専門情報サイト【マンション経営.東京】

http://mansionkeiei.tokyo/

この記事を書いたプロ

株式会社和不動産 [ホームページ]

不動産コンサルタント 仲宗根和徳

東京都千代田区神田須田町1-7ー9 ハビウル万世橋7階、8階、9階 ※受付は8階になります。 ※ご来社の際は、セキュリティー強化のため入口がオートロックになっています。 [地図]
TEL:0120-003-753

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
書籍のご案内
ブラックボックス

私の第2作目の書籍が、2015年11月13日に発売しました。タイトル名は、【不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法】になります。詳しくは...

メディア掲載情報
イメージ

5月16日発売【週刊ダイヤモンド5月21日号】に、弊社代表・仲宗根の記事「“年収1000万円”が陥りやすい老後破産を防ぐマンション経営とは?」が掲載されました!詳し...

プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
仲宗根和徳 なかそねかずのり

アフターフォローNO.1宣言!不動産投資なら購入後も安心の和不動産にお任せください!(1/3)

 「不動産投資は、株の投資とは違います。株の購入後は値動きに一喜一憂しながら見守るだけですが、不動産は買った後の行動で大きく結果が変わります」と、わかりやすく説明してくれるのは、『和不動産』代表取締役、仲宗根和徳さんです。 仲宗根さんは...

仲宗根和徳プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

購入後のアフターフォローが充実。運用ノウハウをレクチャー!

会社名 : 株式会社和不動産
住所 : 東京都千代田区神田須田町1-7ー9 ハビウル万世橋7階、8階、9階 [地図]
※受付は8階になります。 ※ご来社の際は、セキュリティー強化のため入口がオートロックになっています。
TEL : 0120-003-753

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

0120-003-753

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

仲宗根和徳(なかそねかずのり)

株式会社和不動産

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
このプロへのみんなの声

和不動産さんで6戸購入しましたが、安心して任せられます!

●購入される前はどのようなご要望やお悩みをお持ちでしたか?...

S・O様
  • 30代/男性 
  • 参考になった数(4

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
不動産投資コンサルティングシステム【N-RICOS(エヌリコス)】を開発しました!
イメージ

皆さんこんにちは。和不動産の仲宗根です。本日は、【和不動産オリジナル不動産投資コンサルティングソフト】につ...

[ トピックス(マンション経営情報など) ]

マンション経営.東京 サイトオープン
イメージ

皆さんこんにちは。和不動産の仲宗根です。本日は、【マンション経営.東京】というサイトをオープンしましたので...

[ トピックス(マンション経営情報など) ]

【不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法】が、増刷決定!
イメージ

2015年11月13日に発売しました【不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法】が、この度 増...

[ トピックス(マンション経営情報など) ]

収益物件を満室で運営するために物件購入後にやるべきこと
イメージ

皆さんこんにちは。和不動産の仲宗根です。本日テーマは、【収益物件を満室で運営するために物件購入後にやる...

[ 不動産投資コラム ]

金融機関へ融資の打診は紹介がベター。直接電話も
イメージ

皆さんこんにちは。和不動産の仲宗根です。本日テーマは、【金融機関へ融資の打診は紹介がベター。直接電話も...

[ 不動産投資コラム ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ