コラム

 公開日: 2016-01-13 

マンション経営の物件選びは1ヶ月あれば十分

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【マンション経営の物件選びは1ヶ月あれば十分】についてお話したいと思います。

マンション経営の物件選びは、タイミングが大事

投資用マンションの購入は、大きな買い物です。人生で最大の買い物と言っても過言ではありません。
だからこそ、じっくりと検討する時間が必要……確かに、検討する時間は大切ですが、長く検討すればいい買い物ができるかと言うと、そうでもないのです。どんな買い物でもそうですがタイミングが大切です。
今回は、マンション経営の物件選びに最適な期間についてお話しします。

背景茶

マンション経営の物件選びは、なぜ1ヶ月で十分なのか?

人生での一大事とも言える、投資用マンションの購入。失敗したくないあまりに、慎重になり過ぎる人は多いでしょう。

もちろん、慎重なのは良いことですし、そのお気持ちもよくわかります。
しかしながら、何年も考えたからといって、マンション経営に成功するとは限りません。収益を出すマンションを購入するには、タイミングを大事にしてください。

不動産が通常の買い物と違う所は、価格が高いことだけではなく、2つと同じ物件がないことです。1ヶ月以上悩んでいると、良い物件なら完売してしまうケースも多々あります。

購入の検討を始めてから売買契約までの期間は、だいたい3週間から1ヶ月で、実は十分なのです。あまり検討期間を長くすると、その間に市場動向が変わってしまい、いい時期を逃してしまうおそれもあります。

ただし、事前に情報収集をしながら、不動産投資をする目的、重視する要素などを整理しなければなりません。自分なりの投資基準を満たしているかどうか判断し、適正であれば購入しても良いサインだと言えるでしょう。

物件選びの検討期間、約1ヶ月の流れとは?

自分なりの投資基準というのは、どんな基準でしょうか?
まずは、販売価格、次に家賃設定、そして修繕積み立て費等の管理コストを確認してください。そこが基準に合っているかどうか、適正であるかどうかが大きなポイントです。

不動産物件を探す時、検討期間は約1ヶ月がおすすめであるとお話ししました。では、1ヶ月の間、どのような流れになるか確認していきましょう。

最初に不動産会社の担当者との商談から始まります。初回の商談では、ライフプランニングの必要性、投資シミュレーション、マンション経営の仕組みについて案内があります。そして、オーナー様の要望に応じた物件を紹介されることになります。タイミングは大切ですから、その物件をすぐに見学する方が良いでしょう。

2度目の商談は、だいたい一週間後です。
この一週間の間に、不動産会社から提案された投資シミュレーション、紹介された物件について、疑問があることを全部書き出しましょう。
投資シミュレーションは、販売価格、月々のローン返済額、家賃、修繕積み立て費等が記載されており、家賃が高いほど、ローン返済額との差は縮まる、または上回っている…と、お買い得物件に見えるように作成されています。

投資シミュレーションに関しては、物件の検討に入る前から知識を身につけ勉強しておくことをおすすめします。

なぜなら非常にトリッキーなので、罠にかからないように注意が必要なのです。
どこが罠なのかは、後で見ていきます。

2度目の商談で、疑問点について質問をし、その全てすっきりと解答してもらいます。またリスクについての説明もしっかりと聞きます。
その約2週間後、3度目の商談が、おおよそラストの質問タイムとなりますので、疑問点は完全に解消してください。キレイに解消したら成約となります。

背景茶

物件選びでは、投資シミュレーションの仕掛けに注意しよう!

成約までは約1ヶ月で十分なのです。ただし、前述したように投資基準を満たしていないとNGです。そのためには、投資シミュレーションを見誤らないように慎重に見てください。家賃とローンの関係性を特に注意深く確認しましょう。

家賃はある程度の期間、相場より高くても入居者募集に困ることはないでしょう。特に新築時であれば、相場よりやや高くても入居者は見つかりやすい傾向にあります。

しかし、築年数を経たときに入居者を見つけられるかということがポイントになります。築年数が長い物件は、家賃を下げる必要も出てくる可能性があります。

ただし、家賃の上下幅が比較的少ないのがマンション経営の特徴でもあります
通勤・通学・買い物など、毎日の生活が至便で最寄駅から徒歩10分圏内の立地条件であれば、建物が古くなっても家賃が下がるリスクが低くなります。

一方で、高い家賃でも入居者を維持できるように、初期の数ヶ月のみ家賃を無料にするフリーレントというシステムを使う場合があり、そのケースでは、家賃の穴埋めはされないので、オーナー負担となってしまいます。

投資シミュレーションには、実はオーナー様の負担になるにもかかわらず、その記載はなく、「利回りが高く、持ち出しがない」ように見える仕掛けがあり、本質をなかなか見抜けないのです。

また、管理コストにも注意が必要です。コストが少なめだからお得というわけではありません。
実質利回りは高くなりますが、積立金は将来に備えた修繕費なので、積立金が少ない場合も問題です。建物はいずれも劣化していくので、手入れをする必要があります。将来的に、結局、オーナー様の負担となります。管理費は、建物の修繕やメンテナンスを見込んだ貯金であり、必要経費だということを覚えておいてください。

投資シミュレーションは、「今」、お得感に満ちていても、将来的なことは考えてくれていませんので、未来を予測してチェックしましょう。

投資基準の確認のために、販売価格、設定家賃、管理コストの相場を確認したい場合はインターネットサイトでも調べることができます。

マンションの物件探しは、検討期間の長さではなく、事前のしっかりとしたリサーチが大切です。シミュレーションの見方にも慣れておくと、仕掛けに気づきやすいでしょう。以上のことに気をつけて勝機を逃さないよう優良な物件をみつけてください。

背景茶

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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