コラム

 公開日: 2015-12-23 

投資用ワンルームマンションを成功させるための知っておくべきリスクと解決策

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【投資用ワンルームマンションを成功させるための知っておくべきリスクと解決策】です。

リスクを整理して解決策を講じることが投資成功へのカギ

投資には、それなりのリスクが付き物であるということは多くの方がご存じかと思います。中古ワンルームマンションに対する投資においても、それは決して例外ではありません。

多くの場合、高額な不動産という商品はローンを利用して購入するのですから、スタートの時点で借入という金銭面でのリスクを背負っていることを忘れてはいけません。また、いざ購入を実現してマンションを経営する立場になってからも、さまざまな角度からリスクは生じてきます。

ワンルームマンション投資に関わるリスクは、主に「金銭」「物件」「管理・運営」という3つのキーワードで整理することができ、それらが複合的に発生します。ここでは、こうしたリスクはどのような状況から引き起こされるのか、具体例を紐解きながらその実体を紹介していきます。

マンション購入は投資のゴールではなく、あくまでもスタートラインに過ぎません。スタート時点からはじまる全てのリスクをゼロにすることはできませんが、限りなく低くコントロールすることは可能です。

本来のゴールである「安定した収入・資産形成」の成功に向けて、物件購入前から管理・運営の委託に至るまでのリスクマネージメントとなる解決策を項目ごとに明示していきます。

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数々のリスク例から学ぶ、投資を成功に導くための戒め

投資用のマンションを購入し、晴れて「オーナー」となったとき。
安定した副収入を目指して経営に勤しむも良し、将来に向けた資産形成をしっかり行うも良し、より多くの物件を持つのもまた良し。夢は広がる一方かもしれません。

とはいえ、どんな投資にも必ずリスクは付きまといます。そのリスクに対する有効な解決策を講じないと、せっかく所有したマンションという資産を失ってしまうなど、経済状況が破綻してしまうようなケースもあります。

マンション投資は、自らの資金を利用して利益を上げるための行動、すなわち収益を上げるための「事業」であることを忘れてはいけません。事業を営むときには、プラスの要素を期待するばかりではなく、マイナスに転じる可能性も考慮しておかなければ、取り返しのつかない事態を招くことがあるのです。

人は概して、成功した事例ばかりを追いかけてしまい、失敗するかもしれないという懸念からは視線をそらしてしまいがちです。まして物件を手に入れる前ならば、夢見がちになってしまうのも仕方のないことです。
しかしそれだけでは、実際に自分が何らかのリスクに直面したとき、対処を施す知恵が欠けたままの、危うい投資術になってしまいます。

投資のゴールは、マンションを所有することそのものではありません。冒頭で夢見たような、投資によって安定した収入を得て、確固たる資産を築くという、目指すべき現実の中にこそ存在するのです。そのためには、以下に述べるようなさまざまなリスクの例からマンション投資における危機管理を学び、自分のマンション経営を成功に導くための戒めとして肝に銘じておくことは、決して無駄にはなりません。

空室や家賃滞納によって引き起こされる「金銭」面のリスク

マンション投資におけるリスクは、大別すると「金銭」にまつわるもの、「物件」にまつわるもの、「管理・運営」にまつわるものに分けることができます。また、これらが複合的・連鎖的に生じてしまい、最終的に「金銭」面での大きなマイナスに帰結してしまうのです。

まず「金銭」面で考えておかなければならないのは、ほとんどの場合、投資用のマンションを不動産投資ローンで購入しているという点。つまり、購入の時点で融資という名の借金を負っているということです。

例えば自己資金100万円で不動産投資を行うとき、億単位に上るような高額の借入で投資用マンションを購入してしまうと、将来的な金利上昇のリスクを回避することができなくなります。
ある程度の金利上昇リスクを回避するためには、繰上返済を行うことで早めに借入を完済することが近道です。しかし、身の丈を超えたような借入の金額をつぎ込んでしまうと、少々の繰上返済では焼け石に水になってしまいます。
事実、過去のバブル崩壊で痛手を被った個人投資家の多くは、無理のある借入金が焦げ付いてしまい、破綻に陥ったケースがほとんどです。

「物件」面でのリスクとも連動しますが、ローンの返済を家賃収入によってまかなう場合、空室や家賃滞納によって、上記の借入金返済に対するリスクに直結してしまいます。
物件購入時点が端緒となる「金銭」面のリスクを回避するためには、そもそもの借入金額を相応なレベルに抑えて物件を選定し、早期に完済できるような状態に借入をコントロールしておくことが大切です。さらには、後に述べる「管理・運営」面でのリスクマネージメントなどによって「物件」の魅力を高め、空室・家賃滞納などの危機を回避することが重要です。

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「物件」自体が持つ潜在的な収益性を損なわないための体制作りを

先に挙げた「物件」面でのリスクとしては、やはり空室や入居者の家賃滞納によるものが大きいと考えられます。

投資用のマンションを購入する際には、その利回りが検討する基準の一つとなります。利回りとは、購入価格に対してどれほどの収益が上がるかを試算した目安です。1000万円の物件で、月額5万円の手取り家賃収入として年間に60万円の収益が見込める場合、利回りは6%と算定されます。近年では、東京23区内における中古ワンルームマンションの利回りは、4〜6%が一般的な数字とされています。

利回りとは、その物件が持っている潜在的な収益性の目安と考えれば良いでしょう。物件ごとに利回りは算出されるのですが、これはあくまでも「常に満室状態で、滞りなく家賃を受け取れていること」を前提とした、計算上の数値でしかありません。
いかに利回りが優秀な物件であっても、入居者が不在であったり家賃が受け取れない事態が生じたりすることで、利回りは簡単に額面を下回ってしまうのです。つまり空室・家賃滞納によるリスクは、その収益性を最大限に発揮するための大きな妨げとなって立ちふさがるのです。

そうしたリスクを軽減するためには、そもそも空室が少なくなる物件を選ぶことが最優先ですし、空室が生じたときにも、すぐに次の入居者が見つかるような体制作りを施す必要があります。

魅力ある「物件」探しが、空室リスクを下げるための第一歩

空室を作らないためのリスクマネージメントとして有効なのは、まず購入の時点で「物件」の魅力を見極めることにあります。物件の魅力は、賃貸需要の大きさ・入居希望者からの人気・入居者の募集能力によっておおよその判断をすることができます。

現状のマンション市場において投資を行うのであれば、その有益な対象となる立地条件は、若者が多く転入し需要が高まっている東京23区内の中古ワンルーム物件に限られるといっても過言ではありません。これが、そもそもの賃貸需要が期待できる大前提です。また新宿・渋谷・池袋・東京などのビッグターミナルへのアクセスが良い物件であることが、さらに賃貸需要を高める要素となります。

加えて、最寄り駅からの移動時間も賃貸需要を高める要素であり、入居者から選ばれやすい物件であることの要因ともなります。当然、少しでも駅に近い物件の方が需要は高いのですが、一つの目安としては「徒歩10分圏内」というのが最低限狙うべき範囲となります。

物件の魅力を決定づける入居希望者から人気を集めるためには、相応な部屋の内容と状態であることが最低条件となります。立地面で賃貸需要の大きい物件であっても、物件自体がボロボロの状態であれば、入居希望者からは敬遠されてしまいます。また、逆に物件自体は充実していても不相応に家賃が高額すぎたりしては、入居者が限られてしまいます。
23区内のワンルームマンションで人気を集めやすい賃料設定は、月額6〜10万円以内です。適正な家賃で幅広く入居者を募れる物件を選ぶことが、空室リスクを下げる要素となります。

一方、 賃貸需要が高く入居希望者からの人気を集めやすい物件であっても、その入居希望者を集めるためのノウハウがなくては、空室を埋めることはできません。「管理・運営」にまつわるリスクでも後述しますが、募集能力のある賃貸管理会社を選ぶことも、空室リスクを大幅に下げる要素となります。

賃貸管理会社の入居者募集能力の高さは、管理する物件の入居率やその算出根拠がウェブなどで明確に公開、定期的に更新されていることなどが判断基準となりますので、きちんと把握しておきましょう。
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家賃滞納は、早めに賃貸管理会社に対処を依頼する

空室のほかに、「物件」の収益性を下げる要素が家賃滞納です。家賃収入が滞ってしまうと、物件事態は空室でないにも関わらず、収益性を大きく損ねることとなります。現行では直ちに入居者を追い出すこともできないので、簡単に新たな入居者を募ることもできないという、ある意味では「空室以上に大きなリスクの袋小路に陥ってしまう」といった可能性もあります。
入居者からの家賃が一度でも滞納状態になると、迅速に対処しなければ後々の回収が困難となります。

「管理・運営」の観点からも、家賃滞納のリスク解消の専門家でもある賃貸管理会社を物件選びと同時に選定しておき、万が一の事態に備えて早めの対応を依頼しておくようにしましょう。

賃貸管理会社によっては、滞納保証の制度を持つ会社もあります。その金額や期間、いつから保証が開始されるのかなどの条件はさまざまですが、滞納の発生月から全額、また1年程度は保証されるような契約が理想的といえます。

こうした保証は、会社によってオプションでの契約が必要となる場合もあります。また、その会社がどれほどの滞納件数に対応しているのかも、回収に強い賃貸管理会社であるかの基準となりますので、事前に把握して検討材料としておきましょう。

価値の下がりにくいマンションには、明確な要件がある

この他、「物件」から生じる「金銭」面のリスクとしては、家賃の下落と物件価格そのものの下落が考えられます。どちらも価格が下がると、結果的にオーナー様に入る金額も下がることになります。

マンションの家賃水準は、立地と部屋の内容という「物件」の魅力によって価格が決まります。家賃が下がる要素としては、建物と部屋の経年劣化、すなわち築年数に応じて値下がりしていく可能性が高くなっていきます。

一方で、ある程度の築年数を経ていても、家賃が下落しにくい物件も存在します。そのための要素には、立地面においては都内の主要ターミナル駅へのアクセスが良く、最寄り駅から近いことが挙げられます。これは、将来に渡って賃貸需要が見込める場所であり、入居希望者が絶えることのない予測が成り立つ物件です。

部屋の仕様面で値下がりしにくい要素としては、鉄筋コンクリート造であること、オートロックなどの防犯面が充実していることのほか、バス・トイレが別になっていることなどが挙げられます。
実際にマンションが建設された年度で見てみると、1994年頃を境に、それまで主流だったバス・トイレ一体型のユニットバスから、バス・トイレ別の構造となっているマンションが急増しました。この差によって、同程度のマンションであっても、実勢の家賃が1〜3万円ほど違うという傾向が見られるのです。

物件価格が下がりにくいマンション自体の特徴も、上記の家賃の下落しにくい特徴とほぼ同一と考えられます。これは、物件価格の評価そのものが、将来的な収益性を見込んで設定されていることもあり、家賃が下がりにくい物件はそれだけの価値が認められるという算段が成り立つのです。

投資用のマンションを購入するに当たっては、これらの価値が下がりにくい物件、すなわち物件自体の魅力が損なわれることのない条件を念頭において探すことが、「物件」にまつわるリスクを遠ざけるための試金石であるといえるのです。

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地震・火災などの避けがたいリスクを低減するための工夫

ただし、ここまで見てきたような魅力のある「物件」であっても、なかなか避けがたいと思われるようなリスクもあります。それは地震などによる天災、そして火災によるリスクです。
事実、1995年の阪神淡路大震災の折、老朽化したアパートの倒壊による住民の死亡の管理責任を問われ、1億円を超える損害賠償を命じられた事例もあります。

いつ起こるかわからない大地震ですが、それに備えたリスクマネージメントを考慮に入れる必要があります。
マンション購入の際には、少なくとも新耐震基準が制定された1981年以降に着工された物件を選ぶことが最低条件です。また鉄筋コンクリート造であること、地盤などを考慮に入れつつ地震に強い立地であることも、物件選びのポイントとなります。
複数戸の物件を所有する場合には、アパートを1棟買いするのではなく、立地を分散して別のマンションを購入した方が、これらの天災のリスクも分散させる効果があると考えられます。

火災についても同様で、木造アパートの1室で火災が発生すると、建物全体にまで被害が及んでしまい、全焼させてしまう可能性があります。そうなると復旧費用は莫大なものとなり、火災保険の範囲でまかなえなくなることも考えられます。加えて、復旧するまでは家賃収入が途絶えてしまうのです。

その点、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、延焼を防いで被害を最小限に留めることが可能です。たとえ1室が全焼してしまっても、比較的短期間でリニューアルして生まれ変わらせることもでき、また復旧費用も保険でまかなえる範囲に留まる可能性が大いにあります。
これらのリスクを総合すると、自ずと選ぶべき「物件」が絞られてくるのではないでしょうか。

「管理・運営」のリスク回避は、信頼の置ける賃貸管理会社選びか

さてここまで、主に「物件」の魅力をポイントとしたリスクマネージメントを紹介してきました。そしてその魅力を保つための工夫が「管理・運営」であり、その役割の一端を担うのが、文中の随所に登場した賃貸管理会社であると言うこともできます。

物件の管理を賃貸管理会社に委託する場合、入居者からの家賃や敷金などは賃貸管理会社を経由してオーナー様に渡ることとなります。逆を言えば、万が一にも賃貸管理会社が倒産してしまった場合には、オーナー様はそれらの金銭を受け取ることがほぼ不可能になってしまうのです。これが、「管理・運営」にまつわるリスクの最たるものと言えるでしょう。

そのためには、信頼のおける賃貸管理会社を選ばなければなりません。賃貸管理会社選びをする際には、まずその会社の管理戸数を把握しておく必要があります。より多くの戸数を担当している会社の方が手数料収入が多く、概して経営は安定していると判断することができます。同様に、創業年数の古さも経営の安定を計る物差しになるので、賃貸管理会社選びの目安の一つにするのも良いでしょう。

賃貸住宅管理業登録制度への登録状況も、その会社が信頼できるか否かの基準の一つになります。
家賃や敷金などは本来、一定のルールに則って契約時に書面を交わして明確にした上で、会社の運転資金とは別の口座に分けて管理しなければいけません。これを分別管理と呼びます。賃貸住宅管理業登録制度とは、その分別管理を実施していることを判別できる制度で、分別管理が適切に行われていない会社は登録が抹消されます。任意の登録制度なので絶対条件ではありませんが、その名簿は一般に公開されており、賃貸管理会社選びの基準の一つとすることができます。

逆に、信頼のおけない(=倒産の可能性がある)賃貸管理会社には、わかりやすくその兆候が見られることがあります。実際に管理を委託した後に、家賃の入金などの遅延が続くようであれば、その会社の経営実態に赤信号が灯っていることがわかります。
事前告知期間の制定や違約金などが発生する場合もありますが、一刻も早く賃貸管理会社の変更を検討すべきです。また、契約時点で違約金の有無などの内容をきちんと確認しておく必要もあります。

賃貸管理会社は、先述のように入居者募集を行って空室リスクを回避するなど、「物件」「管理・運営」面から生じる全体的なリスクを軽減する役割を担います。物件選びと同様に、慎重な会社選定が安定した収益を上げるための重要な要素であることを覚えておいてください。

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今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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