コラム

 公開日: 2015-11-25 

投資用ワンルームマンションの中古物件が老後資金を賄う未来

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資と年金対策】についてです。
今回は,年金対策に不動産投資がどう役に立つのかについて書きすすめて参ります。

貯金や年金に頼らず、老後の生活資金を得る

平均寿命が大幅に伸びた現在の日本において、60歳を超えた人たちがどのように安定した収入を得て生活をしていくべきなのかが、大きな社会問題となっています。
ある程度の貯金を持っていれば、公的年金と合わせて必要最低限の健康で文化的な生活を送れると考える人も少なくないことでしょう。

しかし不透明な経済情勢などを鑑みると、現金の価値が大きく揺れ動く可能性がある今、これだけの金額を持っているから間違いなく安定した生活が送れるとは限りません。まして、自分自身があと何年長生きするのかも明確でなないのですから、手元にある金額はあくまでも参考にしかなりません。本来は最も頼りとなるべき年金が、実質的に目減りしてしまっていることも忘れてはいけません。

ここで考えるべきは、今ある現金や先行き不透明な年金制度ではなく、老後においても安定した収入を得ていくための方策です。

その有力な方法の一つが、投資による方法、それも株式投資などの不確定要素の多いものではなく、確実に家賃収入を得られる不動産投資が、現実的かつ理想的な老後資金獲得方法なのです。
ここでは、その根拠となる心理的側面と社会・経済の実態、不動産投資への考え方をご紹介します。

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60歳が、安定した収入を得られるかどうかの分岐点

あなたは何歳まで生き続けられるでしょうか。そしてあと何年、現役で働き続けられるでしょうか。

健康で文化的に生き続けるためには、それなりの支出が伴いますので、それなりの収入が必要なのは言うまでもないことでしょう。いつまでも現役でバリバリ働き続けられれば良いのですが、それがいつまで続くかは誰にもわかりません。たとえ働く気力があっても、働き口がないことには収入にはつながりません。

日本人の平均寿命は、男女とも80歳を超えています。かつては、一般的な企業の定年は55歳ないし60歳でした。高齢化に伴うシルバー層の雇用拡大を鑑みて、企業は改正高年齢者雇用安定法により、原則65歳までの継続雇用が義務づけられています。ざっくりと言えば、65歳までが現役世代という共通認識が一般的になりつつあります。

しかし、現実の社会情勢を見ると、60歳以上の継続雇用においては、それ以前の3~7割程度にまで賃金が低下してしまうケースが多く見られており、現役時同等の収入を得るのは非常に厳しいと言わざるを得ません。一方で、現状では老齢基礎年金の支給開始は65歳からとなっていますが、60歳から繰り上げて減額支給を受けることもできます。

こうした選択肢を踏まえた上では、安定した収入の分かれ目は、60歳が一つの目安となることでしょう。

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「老後資金として3000万円必要」は本当か?

ひところ、60歳を基準とした定年後の生活のために必要な自己資金として「3000万円が目安」と盛んに喧伝されていたことがありました。それを目標として、月々の収入を削ってまでも貯蓄に回し、コツコツと3000万円に向けて準備を進めている人も少なくないはずです。
この3000万円という数字は、あながち根拠のないものではありません。

ここでは、現時点で60歳の夫と、同い年の妻という世帯のケースで考えてみましょう。
日本人女性の平均寿命は86歳を超えており、世界の最長寿国の一つに数えられています。しかしこの平均寿命は、成人を迎えるまでに死亡した人数まで含まれた全体的な数値であり、特定の年代の人があと何年生きられるかという、「平均余命」はもっと長いというデータがあります。平成22年のデータでは、現在60歳の女性の平均余命は28.37歳、つまり平均寿命を2年以上上回っているのです。

夫が60歳まで一般的な会社員生活を送って厚生年金の受給資格があり、妻が専業主婦であった場合に、公的年金の受取額は夫婦でおおよそ月額23万円程度。夫が現在60歳の男性の平均余命である23年間生き、夫の没後に妻も平均余命の88歳まで30年間近く生きたと仮定すると、年金の総受給額は夫婦で6000万円程度となります。

夫婦2人世帯(夫65歳以上、妻60歳以上)の生活費は、総務省の家計調査報告によれば、おおよそ月額27万円程度と算出されています。上記のようなケースで夫婦とも平均余命まで生存した場合には、総額で約9000万円程度が生活資金として必要であるという計算です。
この生活資金と年金の総受給額の差額が、前述の「定年後に必要な自己資金=3000万円」という結論に現れるのです。

仮に、自己資金額が少なくてもすむように、定年後は支出を抑えて平均的な27万円より数万円でも少ない額で生活したとしましょう。それでも、夫婦双方の医療費や子どもへの援助、終の住処の修繕・リフォーム、将来的な介護費用・葬儀費、その他の不慮の事態まで想定すると、3000万円が必要という数字は現実に即した目安となり得るのです。

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老後資金は使うに使えない現金であり、価値も下落する

こうした計算を考慮して、現役時代に蓄えるべきとされる自己資金3000万円ですが、これは今後、決して効率的に増える額ではありません。銀行の定期預金の金利は、どんなに利回りが良くても0.3%程度(ネット専業銀行など)。3000万円を1年預けても、年間9万円です。都市銀行の平均金利で言えば0.025%なので、わずか7500円に過ぎません。

寿命が長くなればなるほど、資金はほとんど増えることなく目減りしていく一方で、現状維持すらままなりません。末永く健康で文化的な老後を送るには、心許なくなってくるはずです。むしろ、自己資金が目減りしていくことが怖くなり、お金があっても自由に使えないという、本末転倒な結果になりかねません。

厚生労働省の報告によると、90歳まで生存する方の割合は、男性でおよそ22%、女性に至っては46%に上るとされ、女性の2人に1人は90歳まで長生きするとされるのです。
この時点で、先の計算ではじき出された自己資金では大幅に不足してしまうことになるのです。長生きは素晴らしいことですが、自分が何歳まで生きるかわからない以上、自己資金を今後の備え・貯えとして考えるがあまり、自由に使うことができなくなるパターンに陥ってしまうのです。

さらに経済ベースで考えると、老後資金3000万円の実質的な価値が、大幅に下落する可能性もおおいにあります。
政府ならびに日銀は今、多彩な金融緩和によるデフレ脱却の旗頭の下、2%の物価上昇によるインフレを目指しています。この2%の物価上昇という目論みを具体的に言い換えると、貨幣価値が2%分下がることとほぼ同義です。

仮にインフラが進み、物価がさらに上昇したとしましょう。1000円だった商品がインフレによって1万円になると、相対的に貨幣価値が10分の1になったと言えるのです。急激なインフレはいつ起こるとも知れませんし、世界規模では決して珍しいケースでもありません。
また、そこまで極端な例ではなくとも、先の2%の物価上昇が10年続けば、3000万円だった老後資金は、1円も使わずして2400万円の価値しかなくなるということです。

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増えたように見える年金も、実は目減りしている

ここで、老後資金=3000万円の計算の元となる数字であり、老後を支えるもう一本の柱である年金の現状も考えてみましょう。

2015年4月に、マクロ経済スライドという年金額を調整する制度が実施されています。2004年の制度改正で導入され、今回が初の実施となります。日本の公的年金はこれまで、物価スライドで支給金額が決まっていました。これは、前年の消費者物価指数に応じて4月から年金額が改定される制度です。物価が2%上昇すれば、単純に年金も2%増えるということです。

対してマクロ経済スライドとは、現役人口の減少や平均余命の伸びといった情勢に応じて調整率を設定し、賃金や物価の上昇率より年金額を低く抑える仕組みです。当面は、1%前後が調整率として見込まれています。近年の少子高齢化による負担を軽減して、年金制度を維持するために導入されました。

実際の数字で、マクロ経済スライドと物価スライドでの年金額の変動を比較してみます。マクロ経済スライドによる年金額調整で、2015年の年金は0.9%増加することとなりました。年金が増加するのは、物価スライドの時期を含めて1999年以来、実に16年ぶりということになります。この間はデフレ経済が進み、物価・年金ともに上昇することはなかったからです。

ところが、もし2015年も物価スライドが継続していたとするならば、前年(2014年1〜12月)の物価上昇率2.7%、過去3年間の賃金変動率2.3%、両者のうち低い方の賃金変動率を採用し、年金も2.3%増えるという形になるはずだったのです。
比較したときに、金額自体は16年ぶりに増加しているものの、物価の上昇を合わせて考えると、実質的に年金額は目減りしていることになるのです。

60歳以上が安定した収入を得ることの難しさ

自己資金も年金も目減りしていく現状、より一層慎ましく生活していくことを美徳と考える向きもあるかも知れません。中には、ささやかな年金からも貯金を行う人もいることでしょう。
このように堅実に考える人は、一生懸命蓄えた貯金を取り崩すこともなく、有効にお金を使う機会も少ないかも知れません。単なる日常のぜいたくだけでなく、万が一の病気や事故、さらに介護などのケースを考えればなおさらのことです。お金が全くないのであればいざ知らず、貯金があっても使えないというのは、決して豊かな老後生活とはいえないのではないでしょうか。

このように、お金があっても使えないという心理は、年金や貯金の現実を知り、お金は減る一方であるという現実を見てしまうことからはじまります。

3000万円ある預金通帳を想像してみてください。生活を送るごとに預金は減ります。突発的な費用がかかる場合もあります。
いつか使い果たしてしまうことを恐れ、それでも目減りする現金に何の対抗策もない状態では、せっかく貯めた資金も意味がありません。

普通、預金が少なくなれば、どう対処するでしょうか。年金は2月に1度しかいただけません。しかしそればかりを期待している方も少ないでしょう。
恐らく、多くの人は働く以外に選択肢はありません。しかし、60歳までに仕組みを作っている人は、安定収入が入ってきます。

現役世代であれば、安定収入は労働によって保証されることとなります。しかし高齢になればなるほど、労働を提供することは難しくなります。仮に現役並みの健康を維持したとしても、それがいつまで続くかはわかりません。自分自身だけでなく、家族の状況(病気や不慮の事態など)によって、労働だけに集中することも難しいでしょう。

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老後の安定した収入を賄うためには、不動産投資が最適

60歳以上の人が安定した収入を得ようとすれば、投資などの不労所得にかかってくることとなります。

投資と聞くと、まず真っ先に株式などの投資が思い浮かびます。しかし株式などの投資は、ギャンブル性が強く資金そのものを失いかねません。素人にはなかなか仕組みを理解することも難しく、下手にあれこれといじりまわした挙げ句、自らの退職金すべてを失ってしまうこともあります。
株で成功しお金が一気に増えるときもあるかもしれませんが、それがいつ来るかはわかりませんし、必ず増えるという保証はありません。決して安定した収入とは言えないのです。

安定した収入を得るために、現在の日本の社会において最も適している投資方法といえるのが、不動産による家賃収入です。不動産は文字通り自ら動くことはありませんが、入居者さえいれば毎月必ず収入をもたらしてくれます。24時間365日、オーナー様のために休みなく働き続けてくれるのと同じ意味を持っているのです。株式投資などとは異なり、安定した定期収入、つまり安定して家賃を供給する仕組みとしてオーナー様のお役に立てるのです。

家賃収入(=インカムゲイン)と売却益(=キャピタルゲイン)
さてここで考えるのは、不動産投資には二つの収入の得方があるということです。一つは先述の家賃収入(=インカムゲイン)、そしてもう一つが不動産を売却して利益を得る売却益(=キャピタルゲイン)です。多くの場合、不動産によって収入を得ると聞くと、後者を想像するかも知れません。

確かに昭和末期〜平成初期にかけてのバブル景気最盛期には、売却益を狙った投資が主流でした。不動産価格は高騰を続け、「不動産の価値が下がることはあり得ない」という言葉がまことしやかにささやかれていた時代、多くの企業が躍起となってバブル景気に乗った不動産投資を重ねていました。

その潮流は、一般のサラリーマンにも財テクの一種として広がり、自分の収入の限度を大幅に超えたような高額ローンによって不動産を入手し、売却益による収入を狙っていました。このような風潮に、誰も異を唱えることがなかったのが不思議なほどです。わずか25年ほど前とはいえ、隔世の感があるとは思いませんでしょうか。

結果、バブルは呆気なく崩壊しました。多くの人々に残されたのは、価格が急落した不動産物件と、多額の負債のみ。売却益を得るはずだったのが、損切りできれば御の字といったところ。ほとんどの人には、不動産を手放すことすらままなりませんでした。

老後の自己資金3000万円を貯めるどころか、自己破産や債務処理といった手段を余儀なくされ、取り返しのつかなくなったケースも多数存在します。

「自分年金」を作るために、東京の中古ワンルームを選択する

このようなバブルの実例を見た上で、堅実に安定収入を得られる方法としてすすめられるのが、家賃収入を見込んだ投資ということになります。

ただ、どのような物件であっても確実な収入を得られるというわけではありません。家賃収入を狙う不動産投資には、その物件の種類・立地などの諸条件に加え、新築か中古かなど数多くの選択肢があります。
この見極めこそが、老後資金をまかなうための分かれ目とも言えます。世の中には、誰も住み手のないような物件も存在します。安定して収入を得るには立地と物件を慎重に選ぶ必要があります。

そうした中で今の時点で考えられる、最もリスクが少なく、しかも効率の良い投資方法として考えられるのが、「東京23区築浅中古ワンルームマンション投資」です。

家賃収入における最も大きなリスクと考えられるのが、空室によるリスクです。入居者がなければ、家賃は入りません。その点、東京は日本で最も人口が多く、人口密度も高い都市です。また、国土交通省の調べによれば、転入数が転出数を上回る「転入超過数」においても、東京は大差をつけて首位に立っています。

47都道府県のうち、転入が転出を上回っているのは7都県のみ。転入超過数を合計すると12万人あまりなのですが、そのうちの実に6割にあたる7万人以上が東京に転入してくるのです。

この転入超過の東京一極集中は、多くの大学が都心キャンパスへの回帰を伺っていること、東京の有効求人倍率が圧倒的に高い点など、近年は一層の増加傾向にあるといえます。
また、こうした人口流入に伴った物件数の増加も、東京の中古ワンルームマンションの価格を手頃なものにしています。つまり、投資への参入障壁が非常に低いのです。

安定した収入を公的な年金に頼るだけでなく、自分なりの「自分年金」を作り上げるという意識で、「東京23区築浅中古ワンルームマンション投資」によって老後資金をまかなうという道を選ぶ価値は十分にあります。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
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