コラム

 公開日: 2015-11-20 

不動産投資を成功に導く「会計力」をつけるには帳簿がすべて

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【不動産投資を成功に導く「会計力」をつけるには帳簿がすべて】についてです。
今回は,投資に必要な会計力ついて書きすすめて参ります。

不動産オーナーに必要な4つの会計力

「会計力」というと、簿記などの数字に対する専門的な知識や技能が必要なように感じられるかもしれませんが、そうではありません。一言でいえば、自分が手がけている不動産投資を「数字」の面から掴んでおきましょう、ということです。

投資に数字はつきものですから、苦手意識を捨て、数字に親しむようにしていきましょう。特に不動産のオーナー様には以下の4つの会計力が必要となります。

1.「銀行から融資を引く力」
2.「自分の資産を理解する力」
3.「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解する力」
4.「数字から改善点を見つける力」

この4つの力を得るために、必ずやらなくてはならないことが1つあります。それは帳簿をつけることです。帳簿をつけることで数字の把握がしやすくなります。そして数字が把握できるようになれば、自ずと会計力が身に付くようになるのです。

今回は、4つの力の付け方を具体的に説明した上で、帳簿の重要性をお伝えしたいと思います。

街並

会計力その1「銀行から融資を引く力」

資産(購入した投資用物件)が増えるにしたがって、銀行から融資を受けるのが難しくなります。銀行は一定の枠内の金額までしか融資してくれません。投資用物件の購入には、銀行の投資用不動産ローンを利用します。資産が増えるということは、借入額も増えるということです。結果、融資の枠はどんどん狭くなっていくことになります。

銀行からさらなる融資を引き出すには、プラスアルファの要素が必要になります。一番身近な手段でいえば、貯めた家賃収入などで繰り上げ返済をする、あるいは頭金を多めに用意する、などが考えられます。

また、ローンを完済している物件があれば、それを担保に融資を引き出す方法もあります。つまり「余担(よたん)」を作ることがポイントとなります。「余担」とは、字面からおわかりいただけるように、"余分な担保"のことです。担保に余裕を作ることで融資枠を広げ、銀行から融資を引き出すことができます。

ただしこれは、ワンルームマンションなど区分所有ならではの“技”"です。1棟買いのアパートともなれば価格が高額になりますから、完済するのも大変です。スイスイ返せてしまうワンルームマンションの“特権”とも言えます。

会計力その2「自分の資産を理解する力」

不動産投資を始めたのはいいけれど、自分の資産状況がどうなっているのか、理解していない人が意外と多いものです。当初はわかっていても、時間が経つに連れて把握できなくなるようです。

不動産投資は「今日明日」という短い時間で結果が出るものではありません。マラソンのように、長い距離を長い時間をかけて走るようなものです。ですから給水ポイントで水を飲むように、要所要所で状況をチェックしておく必要があります。

なぜ「資産」を理解しておかなければならないのかというと、一番は、所有している投資物件を手放すとき必要になるからです。

物件の価格は、その時々の相場で決まります。その価格で物件を売ったとして、果たして儲かるのか?これは、それまでに自分がその物件に投じてきた、時間やお金なども含めた「資産」の状況を把握していないとわかりません。正しい投資判断をするために、この力は重要であるといえます。

街並

会計力その3「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解

この「自分の所有物件がどれだけ利益を生んでいるか理解する力」は、上述した「自分の資産を理解する力」と相関関係にあります。

「今の時点で、自分の投資物件がどれだけ利益を出しているのか、儲けているのか」を定点観測していくことにより、その物件の最適な“売り時”が把握できるようになります。

またこの力は、不動産投資へのモチベーションを維持するためにも有効です。物事、成果が見えないとやる気がしぼんでしまいます。ところが、不動産投資の場合、自分から意識的に見ていかないと、資産状況がわかりづらいため、徐々に興味が失われてしまいがちです。

不動産投資を成功に導くためには、一定のタイミングで状況を把握していくことを欠かさないようにしてください。

会計力その4「数字から改善点を見つける力」

オーナー様にとって最も気になる数字は、収入に直結する入居率ではないでしょうか。したがって、この数字を改善し、向上させることは、不動産投資で成功するための喫緊の課題となります。

その上でワンルームマンションの場合であれば、アパートと比較して空室期間が長期になってしまうことが格段に少ないため、その先を考える必要があります。“その先”とは、家賃を値上げして、収益性をさらに向上させることです。

会計力をつけるための4つの力の2と3を意識しながら、もう少し細かく、管理に関する数字などもあせて見ていくと、「ここをこうすれば、もっと物件の収益性が上がるのでは?」というポイントが見えてくるはずです。

ちなみにアパートの場合、入居率を上げるためには部屋の中だけでなく、建物自体のメンテナンスにも多額の費用を投じる必要が出てきます。

これに対してマンションは管理組合がしっかりしていれば、建物に関しては“おまかせ”で問題ありません。オーナー様は専用部分の部屋の中だけに注力すればよいので、アパートよりは気が楽だといえます。

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お金の動きを把握する2つの帳簿

「帳簿」の具体的な内容は、ご自身の資産に対する「損益計算書」、「貸借対照表」、「キャッシュフロー計算書」と「物件1部屋ごとの損益と賃貸・修繕履歴」です。

この中でも特に「キャッシュフロー計算書」と「物件1部屋ごとの損益と賃貸・修繕履歴」を把握するだけで不動産投資成功の確率は一気に高くなります。

和不動産では、2016年初頭にこれらの機能を一元化したコンサルティングシステムをリリース予定です。是非、お楽しみに!

これらの「帳簿」がないと、投資によっていくら利益が出ているのか把握ができません。つまり儲かっているのかどうかが分からないため、持っている物件を売るに売れなくなってしまいます。

皆さんもそういった状況に陥ることのないよう、ここで挙げた4つの会計力をしっかりと身につけ、数字を把握するようにしてください。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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