コラム

 公開日: 2015-10-03  最終更新日: 2015-10-12

不動産投資と相続税対策

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。

本日テーマは、【不動産投資と相続税対策】についてです。
平成27年1月1日より相続税の基礎控除の改正がありました。それによって相続税対策が今話題のキーワードになっております。今後の参考にしていただけたらと思います。

相続税の改正

先程も言いましたが、平成27年1月1日より相続税の基礎控除の金額が改正されました。それによって相続税対策をする方が非常に増えている現状があります。

具体的には、夫婦と子供2人の家族の場合、下記の通りになります。

相続税
今まで相続税の基礎控除額は8,000万円だったのに対し、平成27年1月1日からは4,800万円まで基礎控除の金額が下がることになりました。
そのことによって、都内の相続税の対象者は、50%になるとも言われています。

不動産投資が相続税対策になる理由

不動産投資が相続税対策になる一番の理由は「貸家建付地」という概念があるからです。
「貸家建付地」とは、貸家の敷地にようする宅地の事をいます。この「貸家建付地」については、借家人の存在により宅地所有者の自由な使用収益に制限が加えられることに配慮して自用地の価格から借家人の有する権利の価格を控除した価格によって評価するということになります。
簡単に言いますと所有する土地に建物を建て賃貸に出すことによって、不動産の評価を下げることができるということです。
そのため、相続税対策として選択肢の最上位に上がってくるのが不動産投資ということになります。

土地の持ち分が少ない区分マンションはより効果的

相続税対策に賃貸住宅は効果的だということはお分かりいただけたと思いますが、より効果的な方法があります。それは、土地の持ち分を区分所有者全員で割る区分マンションになります。相続税は土地と建物を価格によって算出されます。その物件がどれだけ収益を稼ぐのかは関係ありません。
相続税対策において土地の評価額というのは大きいので、土地の評価額を下げ収益が上がる区分のマンションは、より効果的な方法になります。土地を区分所有者全員で割って持ち分を少なくすることで土地の評価を下げるということが大切なります。

さらに、建物の価値を下げるためには中古のマンションの方が効果的です。東京都内の中古の築浅ワンルームマンションであれば購入価格の1/3くらいの評価になります。あくまでこれは、相続税を計算するための評価になりますので、売買する時に価値が下がるというわけではありません。

生前贈与はさらにお得

今回の相続税改正で相続税は、負担が重くなりましたが、贈与税に関しては、かなりメリットが増えるようになりました。それは将来お金を使ってもらうより、今お金を使ってもらいたいという考え方があるからです。
相続税対策のポイントは3つあります。
①相続税の評価額を下げること
②生前贈与がしやすいこと
③納税資金を確保すること
これらのことをしやすいのが、マンション経営による相続税対策になります。団塊の世代の方を中心に東京都内の区分マンションで相続税対策を行う方が非常に増えております。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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