コラム

 公開日: 2017-04-19 

住み替える自由を手に入れる。新築マイホームから中古アワホームへ!

「新築Myホーム」は負債?!住宅ローンに縛られ土地に根差した住宅購入法

「一生に一度」「夢の新築一戸建て」という言葉が定着した日本。郊外や駅から遠い立地に庭付きの一戸建てを買い、休日は家族とゆっくり過ごす。平日は通勤電車に長い時間揺られながら会社へ働きに出る。こんなイメージが沸いてきます。
一生に一度」という言葉の裏には、住宅は使い切る「消費財」という考えが潜んでいます。消費財であれば、自分だけが満足すればよい、まさに自分だけの「Myホーム」を購入すればこと足ります。


しかし、住み替えながら移り住んでいく時代になりつつある今、それでは「住み継ぐ」ことができなくなってしまいます。

住宅ローンに縛られ、住宅ローンを完済し終えた35年後には住宅が二束三文でしか売れなくなります。新築物件は業者利益が上乗せされているため価格が下がるスピードは速いのです。老後は土地に根差したライフスタイルになってしまいます。

資産価値を度外視した新築物件を買ってしまえば、環境が変わっても移りむことが難しいのです。住宅が「負債」に姿を変える住宅購入法といえます。

「中古Ourホーム」は資産。いつでも売却でき、住み替える自由を得られる

一方で最近は「リノベ」などという言葉が流行っているように、リフォーム・リノベーションすることを前提として、好立地な中古物件を買う住まいの購入法が注目されています。

「一生に何度も」という考えで、住み替えるライフスタイルに対応した買い方といえます。


住宅は「資産」という考えで、資産価値の下がりにくい中古物件を購入、購入後もメンテナンスを欠かさず住まいの価値を維持・向上させていくのです。

購入金額と売却金額が同じであれば、住宅ローンがそのまま貯金になり、ローン完済後にも利便性の高い環境や自分が暮らしたいエリアに住み継ぐ自由を手に入れられます。

住宅は自分一人で住むものではなく、買う時に売ることも考えることが大切です。これからは、長い目でみて住宅をシェアしていく「安心の中古Ourホーム」という概念が根付いていくでしょう。

新しい住まいの買い方「既存注文住宅」。間取りも自由、住宅コストも低い

新築物件は一度でも住めば中古物件です。確かに新築は「誰も住んでいないから気持ちいい」という心情的な優位性はあるでしょう。

しかし誰も住んでいないからこそ、実際の建物の不具合や、マンションであればどのようなコミュニティが形成されているのかといったことも確認できません。


また、資産価値の90%を決めるといわれる「立地(場所)」は動かすことができません。中古物件は好立地な場所であることが多い上に、安く買えるため高値での売却が見込まれます。トータルでみて住宅コストが抑えられるのです。

さらに、間取りや設備は後から変えることができます。中古物件を買って自分好みにリフォーム・リノベーションすることで対応できます。むしろ、分譲マンションや分譲戸建てであれば建築会社が指定するため、自分好みの部屋とならない場合があります。

中古住宅を買って注文住宅のように中身を変えるという、新築並みの安心を中古住宅で実現する「既存注文住宅」。資産価値にこだわるという観点からは優れた買い方といえます。

中古建物は質に応じて適切に価格査定される時代に。国や団体が見直し中

欧米では中古住宅の取引割合は、70~90%と「家を買う」といえばまず中古住宅が当たり前という考えです。家を買うというより「家という資産に“投資”する」という考え方です。

対して日本は15%程度が中古住宅、残りの85%程度は新築を買うことが当たり前です。


そして中古住宅を売買しようにも、銀行などの金融機関は、建物の評価金額は築年数に応じて一律に評価する慣習があり「築25年の木造住宅はゼロ円です」とまったく建物の質をみない信じられないことが行われてきました。

結果として、これまで不動産に投じたおカネと、現在の不動産の評価額を比べると▲500兆円以上も失ったのです。対してアメリカでは、これまで投じたおカネよりも現在の評価額の方が高く「家を売ったら益がでる」という状態です。

●大切に使った家を高値で評価する方向へ。中古住宅の品質も分かりやすくなる
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さすがにマズイと感じ、スクラップ&ビルド(建てては壊し、壊しては建てる)という新築志向を容認していた国も、今後は「質の高い中古住宅をメンテナンスしながら長く使う」方向に舵を切っています。

価格査定の方法も築年数によらない評価方法へ変更しようと各種団体も取り組んでいます。大切に家をメンテナンスした人が報われる評価方法へ変更しようとしているのです。


あわせて、インスペクション(建物状況調査)など、建物の健康診断を行うことを促す宅建改正業法も2016年に成立、検査を行うインスペクター(既存住宅状況調査技術者)を国が主導して養成していくことも決まっています。

良い物件と悪い物件を分かりやすく消費者に伝えるために、一定の品質をクリアした中古物件である「プレミアム既存住宅」には認定マークを与える試みも具体的に検討が深まっています。

これからマイホームを買おうとされる場合には、今後の住宅市場動向を見極めながら「アワホーム」という視点も取りいえることをおすすめします!

P.S.
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●ご意見・ご感想・疑問などなんなりとこちらへ!⇒【info@mitomi-estate.com】

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不動産投資アドバイザー 加藤豊

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TEL:03-5375-4533

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