売却時にも税金がかかる？「譲渡所得税」の基本的な仕組み

資産価値を担保する中古物件売買・リフォームの専門家

加藤豊

かとうゆたか

有限会社ミトミ

[ 板橋区 ]

職種

不動産投資アドバイザー

不動産コンサルタント

住宅ローンアドバイザー

コラム

公開日: 2016-10-12

売却時にも税金がかかる？「譲渡所得税」の基本的な仕組み

不動産業界の仕組み

売る時にも税金がかかるの？？

「譲渡所得税」というのは、不動産を売った時に発生する税金の事です。え、買う時も税金がかかるのに、売る時も税金がかかるの？と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、実はかかるのです。

今回は、この売却時にかかる「譲渡所得税」について見ていきます。「消費税」や「減価償却」もそうでしたが、こういった事を専門的に突き詰めていくと、結構な周辺知識が必要となります。

深掘りすると複雑なこの分野は、当コラムにてまずは大まかなイメージを理解し、細かい特例などは専門家に任せましょう。

売却時の金銭は「所得」。利益に対して課税される

不動産を売却した時には「譲渡所得税」という、譲渡した際に得られる「譲渡所得」に対して課税されるもの仕組みがあるのです。モノ（不動産）を仕入れて売却して利益がでたんだから課税してやろう、というわけですね。

譲渡所得とは、不動産を売却した時、売却代金から購入時の代金と売却にかかった諸費用を引いた額であり、さらに特別控除を減じた残りの利益に対して「所得税」と「住民税」が課税される仕組みにになっています。

もちろん、売却しても利益が発生しない場合（売却代金が購入代金より少ない場合）には譲渡所得税は発生しません（損失が出た場合にはメリットとなる特例もあります）。

譲渡？売却？譲与？何が違うの？

「譲渡」や「売却」といった、似たような言葉が出てきましたが、先に進む前に、一度言葉の定義を確認しておきましょう。不動産に限らず、税金への理解を深める時には意外と役に立ちます。

まず「譲渡」というのは、財産や権利などを他人に譲り渡すこと全般を指し、譲渡の中でも金銭の授受が行われることを「売却」と言います（ちなみに、金銭以外の対価を得る場合は「交換」です）。

そして対価として何ももらわない、つまり、無償で譲渡する事を「譲与」といいます。

こういった違いによって、税金の取り扱いも変わってきますので頭の片隅に入れておきましょう。今回は譲渡の中の一つ、売却を考えます。

分離課税は他の損失と合算してくれず個別に課税される！

計算方法に入る前に、課税方法をみていきましょう。一般的な所得税の課税方法である「総合課税」ではなく、不動産の売却による所得に対しては「分離課税」となります。

分離課税について軽く説明しますと、例えば、あなたの年収が1,000万円で、不動産投資で▲300万円の損失を出していたとしましょう。

このとき、差額の700万円（＝1,000万円－300万円）に対して課税されるのが「総合課税」であり、1,000万円と▲300万円のそれぞれに対して課税されるのが「分離課税」です（▲300万円についてはもちろん税額ゼロ円です）。

つまり、総合課税の場合には損失分を差し引いた所得に税金をかけてもらえるので税額が小さくなりお得です。

一方で分離課税の場合は、1,000万円は1,000万円として課税され、この場合には総合課税よりも税額が高くなります。

譲渡所得税はこうやって計算する

譲渡所得税に関しては「分離課税」となり、計算式は以下の通りです。

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譲渡所得税＝（収入金額－所得費－譲渡費用－特別控除）×税率（所得税・住民税）
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意外と複雑じゃなさそうですね！しかし、実際に計算式に当てはめていくと、それぞれの項目においていくつかのパターンに場合分けわれ、多くの特例もあります。細かく見ていくと、ちょっぴり複雑なんですけどね…。

例えば、「税率」については、対象の不動産の所有期間が5年以下（短期譲渡）か5年以上（長期譲渡）かによって、税率が2倍も変わってきます。さらに10年以上所有してる場合は特例もあったりと、とにかく不動産によってまちまちであり、判定や計算が難しいものも多くあります。

ご安心を！マイホームを売る場合には3,000万円も控除してくれます

マイホームを売った場合には、3,000万円も控除してくれる特例があります。その他特例を受けていない場合、現在住んでいるマイホームをそのまま第三者へ売却する場合には適用されます。

つまり売却益が出ても、3,000万円までなら譲渡所得税がかからないのですね。なかなか3,000万円もの売却益を出す方が難しいと思いますのでこれは嬉しい特例！

もしそれでも譲渡所得税がかかった方、それはとってもおカネを生むお取引をしたということで税金をお支払いください。（うらやましい限りです！）

譲渡所得税のまとめ

今回のコラムでお話しした「譲与所得税」の知識は、「譲渡所得税」のイメージをつけてもらうための簡単な説明です。

譲渡所得税は、売却益にかかる税金ですがマイホームの場合には3,000万円控除の特例があり、意識されなかった方もいらっしゃるかもしれません。しかし、所有期間が短くこの特例を適用できない場合には多額の納税額となる場合もあります。

自分の場合はどうなるの？！という方（実際に譲渡所得税に向き合う場合）は、不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。