コラム

 公開日: 2016-10-06 

大きなメリットある住宅ローン減税制度。適用条件と申請方法に注意!

最大500万円もの所得税・住民税の控除。ただし年収やローン残

住宅ローン減税(控除)とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを新築・取得・増改築などを行った場合に、10年間にわたり毎年ローン残債(残高)の1%相当額を所得税から控除できる制度です。また、所得税から控除しきれない場合には、一部住民税からも控除します。(下の図はクリックで拡大)


また、耐震性や省エネ性などに特に優れることを国が認定した住宅である、長期優良住宅または低炭素住宅に、ローンを組まない場合にも適用される投資型減税制度というものもあります。ここではまず住宅ローン減税を説明します。

●所得税の控除が余った場合には翌年の住民税からも控除される
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その年のローン控除額から所得税額を控除した残額がある場合には、翌年度分の住民税から「所得税の課税所得金額等×7% (上限136,500円)」を差し引きます。

●年収や住宅ローン残高によってはメリットが限定される
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控除額は10年間の総額で、一般住宅なら最大400万円まで、認定住宅(長期優良住宅または低炭素住宅)なら500万円にもなります。ただし、住宅ローンの残債や控除できる所得税や住民税がないと差し引くものがないため、メリットは限定されます。

イメージとしては下図の通りです。下図では1~3年目は借入残高が多く、残高の1%相当額が40万円(50万円)を超えま
すが、一方で所得が少なく所得税+住民税をすべて差し引いても40万円分使い切ることができていません。

※「すまい給付金(国土交通省)」より

給与所得などが上がった4年目以降は、所得税もあがるため控除枠を目いっぱい使うことができています。この時期は住宅ローンの残高も多く、一番メリットを感じやすい時期でしょう。

9年目以降になると、所得税は十分ありますが、ローン残高が少なくなってきており、この年の年末の残高が4,000万円未満であれば、控除額はその1%である40万円未満となり、控除額が少なくなります。

このように、ローン残高・所得(所得税・住民税)の額によって実際に控除される金額は変化していくのです。

適用条件(新築基準がすべての土台)

住宅ローン減税は、新築住宅、中古住宅、増改築に適用されますが、以下の通りです。(クリックで拡大)


新築住宅はすべての基準となっており、中古住宅や増改築の場合には、新築住宅の適用条件をすべて満たしたうえで、さらに個別の適用要件に合致する必要があります。

特に中古住宅の場合には耐震性能があることを示さなければなりません。築20年(耐火建築物なら築25年)以内であればそれだけでOKですが、そうでない場合には、証明書で示す必要があります。


新築住宅であれば現行の建築基準法に基づいて設計・建築確認を受けており、また築20~25年程度であれば新耐震基準で適切に建築されているだろうとみなすものです。それ以上古いともしかしたら耐震性能に問題があるかもしれず、今一度確認しようという考え方です。

申請方法(給与所得者は1回の申請でOK)

住宅ローン減税の適用の申請は、入居した翌年3月15日までに確定申告を行う時(入居した年の翌年)に、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に必要書類を提出します(世帯単位ではなく、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します)。

必要書類は、土地・建物の全部事項証明書、住民票、売買契約書(または建築請負契約書)、金融機関等からの借入金残高証明書などです。


尚、給与所得者の場合には、入居した年の翌年の確定申告時に申請すれば、2年目から年末調整で自動的に適用されます(1回きりの申請で10年間適用されます)。自営業者は、毎年確定申告の際に申告することになります。

住宅ローン減税のまとめ

マイホームを購入する時に10年以上の住宅ローンを組めば、毎年のローン残高の1%相当額が所得税から差し引かれ、総額最大で400万円(認定住宅は500万円)もの控除がされるのはとても魅力的です。

しかし、その控除額は所得やローン残高によることや、適用条件にも注意点がありました。このコラムでご紹介したポイント以外にも住宅ローン減税で注意すべきポイントは多くあり、申請手順によっては取り返しがつかなくなります。

マンションを購入される場合、壁の内側から図る内法法で登記簿面積が表記されるため、パンフレットや不動産会社の広告図面に載る、壁の厚みを考えた壁芯面積とズレがある可能性もあります。しっかり事前に確認しましょう。

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