コラム

 公開日: 2016-10-02  最終更新日: 2016-10-05

二極化する基準地価。これからのカギは「継続性」

立地が引き続き重視、利便性が程よい周辺地域にも地価上昇が波及

国土交通省が9月20日に発表した2016年7月1日時点の基準地価において、全用途(住宅地・商業地・工業地・林地など)では▲0.6%の下落、25年連続のマイナスですが7年連続で下げ幅を縮小し、緩やかな回復基調は継続しているといえます。

尚、基準地価は、現在建っている建物や権利関係に関係なく、土地を最も有効に活用した場合にどれくらいの価値があるかを算定するものです。


用途別にみると、全国の商業地が0.005%とわずかながら9年ぶりにプラスに転じる一方、住宅地は▲0.8%の下落と回復の鈍さが目立つ結果となりました。

好立地の地域が引き続き上昇するとともに、周辺地域にマネーが流れる構図

全体的な傾向として、立地や利便性が高くもともと地価の高い地域がますます上昇し、その周辺地域もそれに引っ張られる格好となっています。一方で、利便性の悪い地域はますます地価が下落するという二極化が進んだ形となっています。


上昇が続く東京都23区の住宅地においても、中央区や港区などの都心部で(上昇は続くも)上昇率が鈍化した一方、周辺の目黒区や台東区では上昇率が拡大しているなど、都心部に近く利便性がほどよい地域に人気が集まっていることがうかがえます。

都市部であっても利便性の悪い地域は下落に転じる中、逆に地方部であっても中核4都市(福岡・広島・仙台・札幌)の商業地の上昇率は6.7%に迫るなど、地域や用途の選別が進んでいることが浮き彫りになっています。

三大要因は、訪日客増加・マイナス金利・海外投資マネーの流入

地価回復の大きな理由は、訪日客増加に伴うホテルや商業施設の活況(収益率向上)、マイナス金利導入に伴う住宅・投資ローンの拡大やREIT(不動産投資信託)の借入コストの低減、そして海外投資家による不動産マネーの流入です。


いずれも持続性に懸念が残る要因といえます。例えば、相続税対策などと相まってアパートローンの融資残高が急増し、新築賃貸アパートの供給が増加するなど一部地域では賃貸アパート・マンションの供給過多に陥っており、今後の見通しが不透明な状況にあります。

地価上昇を継続するには、少子高齢社会である日本において、地方の観光資源を有効活用し海外観光客や海外マネーを継続的に流入させ、かつ、国内の実需(マイホーム需要)を拡大させていくことが求められます。

住宅地・商業地ともに上昇率トップ5は一部の地方都市

地域別にみると、全国の地価伸び率トップ5は、住宅地では北海道や石川県(金沢市)、福島県、福岡県、宮城県(仙台市)、商業地では愛知県、大阪府が占めるなど、地方の伸び率が際立つ状況となっています。

また前述した通り、三大都市圏(東京圏・大阪圏・名古屋圏)の商業地では+2.9%のプラスとなっていますが、中核4都市(福岡・広島・仙台・札幌)では+6.7%と大きな伸びを示していることもわかります。


これは、マイナス金利や訪日外国人の増加などを背景とする再開発が主因とみられ、加えて、海外投資家がリゾート地として別荘を購入したり(北海道)、北陸新幹線の開業に沸く金沢市など特殊な要因もあります。

二極化が極端に進む地方。少子化が進む秋田県・愛媛県・鹿児島県はワースト3

伸び率が大きい一部の地方都市を除き、人口減少や高齢化が進む地方は(下落幅は全国平均で減少するも)引き続き下落傾向が続いています。

下落率がワースト3は、住宅地で秋田県(▲3.4%)、愛媛県(▲2.9%)、三重県・鹿児島県(▲2.4%)、商業地で秋田県(▲3.8%)、鹿児島県(▲3.0%)、愛媛県(▲2.8%)となり、いずれも人口減少が進む地域となっています。

商業地に比べ回復が遅れる住宅地。実需の取り込みが課題

都道府県別の地価変動率をみると、商業地では+4.7%(大阪府)、+4.1%(東京都)、+3.4%(宮城県)、+3.2%(沖縄県)と3%超の上昇がみられます。オフィス需要が堅調に推移し、訪日客が集まるホテルや商業施設の収益力が高まったためとみられます。


対して、住宅地は沖縄県の+1.9%を筆頭に、東京都および福島県の+1.5%が次に続くなど回復が遅れています。首都圏でもマンション販売が振るわない状況が続き、契約率も好不調の目安である70%を下回る状況が継続しています。

基準地価(2016年7月1日時点)のまとめ

全国平均としては今年も前年比下落となりましたが、その下落幅は年々減少しており緩やかに地価が持ち直しているといえます。

ただ、具体的に都市別にみれば、都市圏と一部の地方都市の上昇と、その他地域の下落に二極化され明暗が分かれる構図が浮き彫りになっています。都市圏であっても利便性の悪い地域は下落しており、立地の選別がより先鋭化している状況です。

要因として、訪日客や海外投資マネーなど外部要因が少なくなく、今後の地価上昇を継続できるかどうかが肝となります。不動産価格の基本となる公示地価を補完する基準地価、今後もその動向に注視していきましょう!

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